房地产估价成本法计算题

考试总分：100分

考试类型：模拟试题

作答时间：90分钟

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试卷答案：有

试卷介绍： 房地产估价成本法计算题已经整理好，还有专业的答案和解析！

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主观题 案例分析题

1. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?2.—般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

2. 封面及目录(略)致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××商业城部分商铺估价结果报告
一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)
二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)
三、估价对象
估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的
为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。
五、估价时点
2002年6月20日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果
××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)运用市场比较法估价
由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：
1.交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2.交易日期修正
有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。
3.个别因素修正
以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。
4.区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。
可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。
可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。
市场比较法估价计算表
物业名称：××商业城3层商铺估价时点：2002年6月20日
5.求取比准价格
平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)
故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：
547.15m2×7294港元/m2=3990912(港元)
取整为399万港元。
(二)运用收益法估价
由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：
资本化率取9%。
(1)估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积?月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/m2?月×12月=1020元/m2。
(2)计算年出租费用
维修费：

3. 某房地产估价报告
致委托方函(略)
封面及目标(略)
估价师声明(略)
××房地产估价结果报告
一、委托方：××市××区人民法院
二、受托方：××房地产评估事务所有限公司
三、估价对象
1.地理位置及概况(略)。
2.估价对象概括：
估价对象为坐落于××大街××号，房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司;土地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层(局部11层)，地下室按人防标准设计，竣工于1993年。
四、估价目的
为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。
五、估价时点
2002年11月。
六、估价依据(略)
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
八、估价方法
评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
九、估价结果
估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元(大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟圆整);平均单价为2188元/m2。其中总价取整至千元，单价取整至元。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2004年4月5日至2004年4月24日。
十二、估价报告应用的有效期
2004年2月24日至2005年2月23日。
××房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区位因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。
一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。
二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益;选取适当的资本化率，把合法使用年限内(结合土地使用届止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定)的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。
最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。
六、估价测算过程1.利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值
(1)求取宗地单价。
由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》的规定，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。
1)《××市区土地定级估价修订报告》内涵。
为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”(××政函[××]××号)，××市区新的基准地价于2003年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2。分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。
A.基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。
B.基准地价的公布实施日：2003年5月8日。
C.土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。
D.土地开发程度：××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通讯及宗地内场地平整)。
E.平均容积率：商业2.0，住宅1.3.F.土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。
计算公式：
P_i=p×(1+K₁)×K₂×K₃/K₄
式中
P_i——待估宗地土地使用权价格;
p——待估宗地所在区域基准地价;
K₁——待估宗地综合修正系数;
K₂——待估宗地日期修正系数;
K₃——待估宗地使用年期修正系数;
K₄——待估宗地容积率修正系数。
2)确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。
待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m2。
3)待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。
按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合××市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表见表1，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
表1待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表
4)日期修正：××市区基准地价公布实施日为2003年5月8日，估价对象委托评估的日期为2004年4月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估日期修正系数为1.0。
5)年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。
6)容积率修正：待估宗地容积率约为3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为0.98。
7)估价结果为2476×(1+15.94%)×1.0×1.0÷0.98=2929.0元/m²。
(2)求取楼面地价：
楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积=2929.0×828.78/236.65=836.35元/m²
(3)求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值：
考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的40%。
土地出让金部分价值=836.35×40%=334.54元/m²
2.收益还原法测算过程
具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。
(1)利用市场比较法提取客观租金。
1)选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况(表2)。
表2实例选用表
2)交易情况修正。
根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。
3)交易日期修正。
因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。
4)区域因素修正(如表3所示)。
表3区域因素修正表
5)个别因素修正(如表4所示)。
表4个别因素修正表
6)求取比准租金价格(如表5所示)。
表5比准租金价格计算表
因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为：(1.32+1.43+1.23)÷3=1.33元/m²。考虑一定的空置率3%。年使用面积租金收入=1.33×30×12×(1—3%)=464.44元/m²。
(2)计算使用面积率。
按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间使用空间尺寸为3.20×5.55=17.76m²，每层设置18个标准房间，17.76×18=319.68m²，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为580m²。
根据委托方提供的有关部门对××房权证××字第××号房屋所有权证进行分割获得第4层整层面积为828.78m2，但考虑历史原因(该建筑面积内含可以免费使用十楼会议室等房间)，所以没有简单利用该层面积。结合实际情况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入：464.44×0.70=325.11元/m²。
(3)年运营费用。
主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。
管理费取租金收入的5%，325.11×59/5=16.26元/m2。
营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的5.5%，325.11×5.5%=17.88元/m²。
房屋维持修缮费取重置成本的2%，1300×2%=26元/m²。
所得税取租金的33%，325.11×33%=107.29元/m²。
(重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为1000元/m²)
合计167.43元/m²。
(4)年纯收益
年纯收益=年租金收入-年运营费用=325.11-167.43=157.68元/m²
(5)资本化率的确定。
采用安全利率加风险调整值法确定。
安全利率取现行国家一年期存款利率1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为79.6。
(6)剩余年限N的确定。
根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为60年，1993年竣工，已使用年限10年，剩余使用年限为50年;因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40年;根据孰短原则综合确定剩余使用年限为40年。
(7)单位建筑面积评估值。
V=157.68÷(7%-1.5%)×[1-(1+1.5%)40÷(1+7%)40]=2522.65元/m²
(8)从收益单价中扣除土地出让金部分价值。
2522.65-334.54=2188.11元/m²
3.市场比较法
(1)收集房地产市场的交易情况(见表6)，选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析。
表6租金比较实例情况介绍表
(2)通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。
1)交易情况修正。
可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100;
2)交易日期修正。
各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为100/100。
3)区域因素修正(表7)。
将其区域因素作打分比较，加以判断。
表7各项因素比较表
4)个别因素修正(表8)。
主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧程度的情况等方面进行比较分析和量化处理判断其条件的优劣。
表8个别因素比较表
5)求取比准单价(表9)。
表9市场比较法修正计算表
6)利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例A权重为0.2，实例B权重为0.2，实例C权重为0.6。
2562×0.2+728×0.2+442×0.6=2523.20元/m²
7)从比准单价中扣除土地出让金部分价值：2523.20-334.54=2188.66元/m²
4.加权确定评估标的的单价
按算术平均确定最终单价：(2188.1+2188.6)÷2=2188.9元/m²
取整至元为2188元/m²。
5.评估总价
评估总价=评估单价×建筑面积=2188.39×828.78=1813694元=181.40万元

4. 某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1600元/㎡的价格取得10000㎡的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日～2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000㎡;该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/㎡减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数。并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。资料与参数表
评估测算如下(节选)
1.土地的年期修正系数K
K=[1-/(1+5%)67]/[1-/(1+5%)70]=0.9946
2.土地取得成本
10000㎡×600元/㎡×0.9946=15913600元
3.开发成本
①建筑物建造成本：
12000㎡×1000元/㎡=12000000元
②专业费用：
12000000元×%=720000元
③上缴市政配套建设费等：
12000㎡×00元/㎡×(1-30%)=2520000元
④开发成本小计：
12000000元+720000元+2520000元=15240000元
4.管理费用
12000㎡×30元/㎡=360000元
5.投资利息
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息为
15913600元×[(1+6%)-1]+(15240003+360000)元×(1+6%)05-1]=1415999元
6.开发利润
(15913600+15240000)元×20%=6230720元
7.销售税费
(5913600+15240000+360000+1415999+6230720)元×8%=39160319元×8%=3132826元
8.评估价值
总价值：(39160319+3132826)元×(1+4%)=42293145元×(1+4%)=43984871元。
单位价值：3665元/㎡。

5. 某市××商厦房地产价格评估报告致委托估价方函
某市××商厦：
某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下：
委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日所评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。
特此通告。
某某房地产评估咨询有限公司(公章)
法人代表：赵×
1999年1月10日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们自接受估价委托之后，于1999年1月3日，派出赵×、钱×、孙×、李×等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
6.在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
某某房地产评估咨询有限公司(公章)
注册房地产估价师(签章)：赵×、钱×、孙×、李×
1999年1月10日
估价的假设和限制条件
1.本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。
2.本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。
3.本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
4.本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
5.委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。
6.实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。
7.本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。
8.本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。
9.本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。
某某房地产评估咨询有限公司(公章)
1999年1月10日
房地产估价结果报告
一、委托方
全称：某市××商厦
法定代表人：略
住所：××路××号××栋××单元306室
联系电话：0791-860××××
二、估价方
全称：某某房地产评估咨询有限公司
法定代表人：赵×
住所：××路××号××栋××单元708室
联系电话：0791-724××××
估价资格级：房地产估价B级
三、估价对象
××商厦位于×、×路××号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等);3～12层为酒店客房;另3层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭2部电梯可直达14层。1989年1月建造使用及1989年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2，见房屋所有权证[洪房字NO.050241]。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。
四、估价目的
房地产抵押价值评估。
五、估价时点
1999年1月10日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
1.房地产估价规范GB/T50291—1999。
2.委托人提供的固定资产明细表。
3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。
4.评估人员现场勘查和掌握的资料。
5.有关法律法规规定。
八、估价原则
遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。
九、估价方法
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从××大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。
××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对××大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。
十、评估结果
委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日的评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。
十一、估价人员
十二、估价作业日期
1999年1月3日至1999年1月10日。
十三、估价报告应用的有效期
根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为1999年1月10日至2000年1月9日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。
十四、评估说明
1.权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。
3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从××大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。
××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对××大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核

1. 年净收益24-5.215=18.785(万元)

2. 某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。①计算开发完成后的价值2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元②计算建筑费[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元③计算管理费885.855×5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元④计算销售税费2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元⑤计算利润(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499⑥计算项目价格P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元

3. 某一单层商场，建成于1986年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150m2，结构为框架结构，耐用年限为60年，当时获取土地的方式为划拨，1996年通过补交出让金的方式获取了40年的出让土地使用权。1998年与周某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元/(m2.月)，押金为2万元。2001年7月市场上的正常的无空置率的租金水平为200元/(m2.月)，押金为两个月的租金，押金收益率为5%。7月该房地产建筑物的重置价为1000元/m2，残值率为0，维修费率为2%，保险费率2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率为17.5%，管理费率为3%，押金年收益率为5%，则：该商场的收益价格可按如下步骤测算1．年客观收益200元/(m2.月)×100m2×12月=24(万元)

4. 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修为办公楼用于出租，现在政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁，甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询，根据《城市拆迁管理条例》和《城市拆迁估价指导意见》，请问：1．甲公司开发中可能提出哪些估价要求?2．对甲公司可能捉出的估价要求，房地产估价机构该如何解答?

5. ××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方
××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年6月30日至2004年7月5日。
十三、估价报告应用的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价(略)
估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2
总价=9430×7800元=7355万元
(二)在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
①续建工程费及管理费等。
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
②投资利息。
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：
3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元
③销售税费。
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费
14183×6%万元=851万元
3．在建写字楼的评估价值
总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元
六、估价结果
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。