房地产估价成本法案例专题-吉格考试网

1. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
该宗房地产的合理经营期限为（　　）年。

A12

B12.5

C13

D13.5

2. 下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（　　）。

A估价目的

B估价时点

C估价对象

D价值类型

3. 某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（　）万元。

A2400

B2410

C2490

D2500

4. 宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。

A103.26%

B105.43%

C112.06%

D114.42%

5. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续假设2006年4月到8月房地产价格每个月的上涨率是1%，则要拆除房屋产权人房屋的获得补偿价格应当是（　）。

A512000元

B532789元

C561600元

D584403元

1. 一物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须要补交地价款方能在三级市场转让。根据《房地产证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，该物业使用年期为40年(1982年9月至2022年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

2. （改错题）某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元／（月·m²），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。估价计算如下： 1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元） 2．总费用=8000×90×12×20%=1728000（元） 3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）

3. H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310平方米，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。(1)土地价格估算
根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/平方米。
则土地价格为：1200×2310×60%=l663200(元)≈166.3(万元)。
(2)建筑物价格计算
按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/平方米。
该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%二63.6(元/平方米)。
开发商利润为：2175×20%=435(元/平方米)。
钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，己使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为:
建筑物现值为：(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(万元)。
(3)估价结果确定166.3+568.2=734.5(万元)。

4. 封面及目录(略)致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××商业城部分商铺估价结果报告
一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)
二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)
三、估价对象
估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的
为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。
五、估价时点
2002年6月20日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果
××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)运用市场比较法估价
由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：
1.交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2.交易日期修正
有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。
3.个别因素修正
以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。
4.区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。
可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。
可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。
市场比较法估价计算表
物业名称：××商业城3层商铺估价时点：2002年6月20日
5.求取比准价格
平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)
故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：
547.15m2×7294港元/m2=3990912(港元)
取整为399万港元。
(二)运用收益法估价
由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：
资本化率取9%。
(1)估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积?月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/m2?月×12月=1020元/m2。
(2)计算年出租费用
维修费：

5. 封面(略)目录(略)
致委托人函(略)
××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1层(房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29平方米)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于价值时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1-5所示。
表1-5估价对象估价结果一览表
××房地产估价有限公司(盖章)
法人代表：×××
二00九五月二十二日
注册房地产估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中1-2层为商铺和酒楼，3层为茶楼，4-5层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖，1-3层为大面积玻璃窗，4-5层为玻璃幕墙;内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29平方米。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
(二)权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号;房屋所有权人：××有限公司;房屋坐落：(略);产别：私产;幢号：××;房号：××;结构：框架;房屋总层数：5层;所在层数：1层;建筑面积：339.29平方米;设计用途：商业;登记日期：2007年6月6日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号;土地使用者：××有限公司;坐落：(略);地号：(略);地类(用途)：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30平方米;终止日期：2006年4月20日;登记日期：2006年4月21日。
至价值时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至价值时点，估价对象己出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。
四、区位状况(略)
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、价值时点2009年4月21日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据(略)
九、估价原则(略)
十、估价方法(略)
十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/平方米。
十二、估价对象变现能力分析(略)
十三、估价人员(略)
十四、估价作业日期
2009年4月21日至2009年5月22日。
十五、估价报告应用的有效期(略)
××房地产估价有限公司
2009年5月22日
附件(略)
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳利用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
1.收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到价值时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：
式中：V——收益价格;
A——相对于评估时点而言的未来第i期末的净收益;
Y——房地产的报酬率(折现率)。
(1)确定房地产收益
①租约期内房地产收益
估价对象己出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从价值时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表1-6。
表1-6租约期内年有效毛收入一览表
其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
②租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70-75元/平方米?月(计算过程略)，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%-5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/平方米.月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。
则租约期外第一年的有效毛收入为100×l2×(1-2%)=1176元/平方米。
(2)确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3(计算过程略)。
(3)确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用。则估价对象年净收益见表3。
表1-7估价对象年净收益计算一览表(单位：元/平方米)
(4)确定报酬率、
综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略)。
(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：
2.比较法
比较法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对己发生交易的类似实例的己知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修
正系
(1)可比实例的选取(见表1-8)
表1-8可比实例相关情况
(2)建立可比价格基础(略)
(3)选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
①交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
②交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差
③区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
④估价对象与可比实例比较因素情况，见表1-9。
表1-9估价对象与可比实例比较因素情况表
根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表1-10。
表1-10估价对象与可比实例因素修正系数表
⑤建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表1-11。
表1-11比较因素修正表
取上述可比实例比准价格的平均值作为比较法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00)+3=12217.42(元/平方米)
七、估价结果确定
综合考虑收益法、比较法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即评估单价=(16740.50+12217.42)÷2=14478.96(元/平方米)
评估总价=14478.96×339.29=491.26(万元)
总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。

1. 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1.以商品住宅销售均价为基础估价。
2.以商业用途土地价格为基础估价。
请问：
1.上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

2.                     ××××房地产估价报告
                     封面及目录(略)
                     致委托人函
×××(委托人全名)：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则；按照估价程序，选用科学的估价方法。
在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。
附函提供房地产估价报告2份。
                                                        ××××房地产评估有限公司(盖章)
                                                           法定代表人：×××(签章)
                                                              2006年10月15日
                          估价师声明(略)
                   估价的假设和限制条件(略)
                   ××××房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一) 区位状况(略)
(二) 实物状况
(1) 建筑物实物状况
建筑面积：243.70m2
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：(略)
设施设备：(略)
工程质量：(略)
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。
物业管理状况：(略)
绿化等其他情况：(略)
(2) 土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务。
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质：水文状况：(略)
(三) 权益状况
(1) 建筑物权益状况。根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务。建筑面积共 243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
(2) 土地使用权权益状况。根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
(3) 他项权利状况。据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某己将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
五、估价时点
2006年10月10日。
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值；其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合XX市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为 170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为 6993元/m2，大

3. ××酒楼房地产市场价值评估技术报告(节选)
一、估价对象描述与分析
(一)估价对象实物状况描述与分析本次估价对象坐落于××市××区××路×号，建筑物为钢混结构五层楼房，建筑面积为2691.94㎡，土地使用权面积965.89㎡，土地使用权类型为出让，用途为商业，终止日期为2044年1月7日，该宗地位于××路与××道交口的东南侧，属于街角地，东邻××住宅楼，南邻××酒楼，西临××路，北临××道，土地形状为较规则的矩形，地势平坦，地质状况良好，土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)，现状容积率为2.787，根据××市中心城区商业用地级别属于三级地区，该地区为××市著名的“××”风貌建筑保护区。该楼始建于19××年，由意大利籍建筑师××设计，具有浓郁的意大利建筑风格，以硫缸砖做砌体，是××市著名的“××楼”。
2004年进行了整体翻建，翻建后该楼保留了原建筑的外檐风貌，建筑格局为敞开式，其二～五层为回廊式设计，设有共享空间。首层酒吧及大厅共设散座105个，顶层设有20座，其余楼层全部为单间，一层至五层整体共可容纳281人同时就餐。现由委托人作为酒楼经营使用。目前维护、保养、使用状况良好。房屋所有权人和土地使用权人均为甲公司。
装修及设备设施：大堂：墙面干挂黄色石材，装饰古文物，菲律宾实木异型吊顶，地面铺米黄色石材，局部铺乱纹锈石;立柱贴菲律宾木贴板;单间：耐火砖隔断墙，刷乳胶漆，部分墙面装饰古文物，异型石膏板吊顶，地面铺高档石材;花梨木实心门及铜制门，实木窗;卫生间：墙面镶瓷砖，铝扣板吊顶，石制洗手盆，TOTO洁具;照明：吊灯(老式裙边玻璃灯罩，部分为鹿角)、汽灯(装灯泡)、射灯、牛眼灯照明;楼梯：石材踏步，铁艺栏杆，木扶手;操作间：墙面镶瓷砖，铝塑板吊顶，地面铺防滑大理石，不锈钢灶具;设备、设施：中央空调，烟感报警系统，上海三菱电梯一部，食品电梯五部。
(二)估价对象权益状况描述与分析(略)
(三)估价对象区位状况描述与分析(略)
二、市场背景描述与分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估价方法适用性分析估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：
1.根据估价人员掌握的资料，考虑到该估价对象为营业性房地产，可以产生收益，所以选用收益法作为第一种估价方法。所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入，然后扣除销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润，得到年净收益，选用适当的报酬率及适宜的计算公式，求出估价对象的收益价格。
2.根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较少，所以选取成本法为第二种估价方法。根据估价人员搜集有关土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等资料，测算重新购建价格，然后测算折旧，最后用土地重新购建价格加上建筑物的重新购建价格再减去建筑物的折旧，求出估价对象的成本价值。
3.对上述两种方法所得结果进行综合，确定最终的估价结果。
五、估价测算过程
(一)收益法
1.主营业务收入和主营业务成本、税金根据统计信息，2005年××市正餐服务业主营业务利润率为38.37%，根据委托人提供的财务数据，主营业务收入为3212.5万元，主营业务成本和税金1553.8万元，主营业务利润率为51.63%，二者相差13.26%，为其装饰文物的特色经营所带来的超额商业利润，考虑到同档次酒楼主营业务成本和税金标准差距不大，根据市场平均主营业务利润率计算其主营业务收入为2521.17万元。主营业务收入=1553.8万元÷(1-38.37%)=2521.17万元
2.管理费用和财务费用管理费用主要包括每年的用水、电、气、房产税、管理人员的工资福利费，通过委托人提供的资料和估价人员的调查，平均费率为主营业务收入的3%;财务费用主要为资金的运营费用按主营业务收入的6%计算。管理费用=2521.17万元×3%=75.64万元财务费用=2521.17万元×6%=151.27万元。
3.求取销售费用主要包括销售过程中所发生的广告宣传费、销售人员的工资等，按主营业务收入的5%计算。销售费用=2521.17万元×5%=126.06万元。
4.求取商业利润估价人员对周围同等档次的餐饮酒楼进行调查，其中部分采用代理经营方式(就是由产权人提供经营场所、装修和运营资金，由代理经营者进行经营，年终根据收入情况进行分成，一般收入超过3000万，不超过4000万，按收入的11%～15%;收入超过2000万，不超过3000万，按收入的8%～10%)，本次计算中收入已达到2500万，故本次取中值9%计算商业利润。商业利润=2521.17万元×9%=226.91万元
5.求取净收益(A)净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润=2521.17-1553.8-75.64-151.27-126.06-226.91=387.49(万元)由于本市比较注重餐饮，有浓厚的饮食文化，随着人民整体生活水平的提高，本市餐饮市场正以每年10%左右的速度增长，未来发生较大变化的可能性较低，根据观察估价对象2005年全年的经营状况良好，基本天天爆满，但其经营场所有限，已无扩展空间，未来大幅增长的可能性较小，且本次评估目的为增加注册资本，考虑到谨慎性原则，故将该计算的净收益确定为每年的净收益。
6.报酬率(Y)由于该估价对象所在区域有较深的历史文化背景，企事业单位都将该地区作为办公首选，周围有各种不同风格的酒楼，集聚效应较好，在该地区经营风险较小，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为9%。
7.收益年期(n)的确定该估价对象土地使用性质为出让用地，商业用地法定最高出让年期为40年，尚可使用38年，建筑物为重新翻建的钢混结构，经济耐用年限为60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以确定收益年期为38年。
8.房地产价值的测算选用计算公式：其中V—房地产价格;A—房地产的年净收益;Y—房地产的报酬率;n—房地产的未来可获收益年限。将以上各项数值带入公式，最终经过计算，确定房地产价值为4142.59万元。单价：15388.86元/㎡。
(二)成本法基本公式：旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧=土地取得和开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润-建筑物的折旧
1.土地的取得和开发成本
(1)土地取得和开发成本由于估价对象所在地区土地成交实例较少，估价对象土地为挂牌出让方式取得，取得时间为2004年1月8日，出让价格为l140万元(包含市政大配套费用)，购买时需缴纳3%的契税。故本次评估采用其出让价格，对其进行期日、使用年期修正，确定土地取得和开发成本。土地取得成本=1140×(1+3%)=1174.2(万元)
(2)期日修正根据××市地价指数，2004年1月至2005年底，商业三级土地价格上涨了35%。
(3)使用年期修正商业用地法定最高出让年限为40年，尚可使用38年，采用安全利率加风险调整值法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为8%。年期修正系数=[1-1/(1+Y)^n]/[1-1/(1+Y)^m]
其中：Y表示土地报酬率;n表示宗地剩余使用年限;m表示法定最高出让年限;代入公式计算，土地年期修正系数：0.992。(4)宗地修正后价格修正后价格=土地取得成本×(1+期日修正系数)×年期修正系数=l174.2×(1+35%)×0.992=1572.49(万元)
楼面地价=1572.49万元÷2691.94㎡=5841.48元/㎡
2.求取建筑物的建造成本
(1)建安工程费用由于估价对象属于风貌建筑、建造标准较为特殊，参照××市现行建筑工程概预算定额和类似工程造价，结合委托人提供的估价对象工程预算和装修情况，经测算、修正，最终确定建安工程费用为：3500元/㎡。
(2)红线内配套、增容费用根据××市配套、增容费用标准，达到估价对象的现行状况需450元/㎡。
(3)设备设施费用估价对象投入的中央空调、载人电梯、食梯、各种造型灯具，价格约合400元/㎡。
(4)专业费用专业费包括可研、规划、咨询、策划、勘察、设计、监理、评估等费用，因估价对象为老式风貌建筑，设计费较高，故按建安工程费、红线内配套增容费、设备设施费之和的5%，则专业费用=(3500+450+400)×5%=217.5(元/㎡)
建筑物的建造成本=3500+450+400+217.5=4567.5(元/㎡)
3.管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费率为3%，取费基数为土地取得成本和建筑物建造成本，分别计算：管理费用(土地)=5841.48×3%=175.24(元/㎡)
管理费用(建筑物)=4567.5×3%=137.03(元/㎡)
4.投资利息投资无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。土地使用权取得在开发期初一次性发生，建筑物的开发成本和管理费用在开发周期内均匀投入，开发期为1年，相应期限贷款利率为5.58%。投资利息(土地)=5841.48×5.58%+175.24×[(1+5.58%)1/2-1]=330.78(元/㎡)
投资利息(建筑物)=(4567.5+137.03)×[(1+5.58%)1/2-1]=129.47(元/㎡)
5.销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费、销售人员的工资和福利费等。按开发完成后价值的5%计算。
6.销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费。包括销售税金及附加，含营业税、城市维护建设税和教育费附加等。税费比率为5.55%按开发完成后价值的5.55%计算。
7.开发利润开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，参考类似物业并结合估价对象本身为历史风貌建筑的特点，确定直接成本利润率为25%。
开发利润(土地)=5841.48×25%=1460.37(元/㎡)
开发利润(建筑物)=4567.5×25%=1141.88(元/㎡)
8.重新购建价格经测算土地、建筑物的重新购建价格为：土地重新购建价格=土地取得和开发成本+管理费用+投资(楼面地价)利息+销售费用+销售税费+开发利润=5841.48+175.24+330.78+5%×土地重新购建价格+5.55%×土地重新购建价格+1460.37=(5841.48+175.24+330.78+1460.37)÷(1-5%-5.55%)=8728.75(元/㎡)
建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资(单价)利息+销售费用+销售税费+开发利润=4567.5+137.03+129.47+5%×建筑物重新购建价格+5.55%×建筑物重新购建价格+1141.88=(4567.5+137.03+129.47+1141.88)÷(1-5%-5.55%)=6680.69(元/㎡)
9.建筑物的折旧估价对象建成于2004年底，投入使用1年时间，注册房地产估价师经过实地查勘，认为维修保养状况较好，成新率应定在95%～100%之间，由于建筑物经济耐用年限为60年，而商业用地最高出让年限为40年，该宗地尚可使用38年，考虑到谨慎原则，采用直线法按土地使用年限确定成新率为95%，二者综合确定其成新率为95%，折旧率为5%。建筑物的折旧=6680.69×5%=334.03(元/㎡)
建筑物现值=建筑物重新购建价格-建筑物的折旧=6680.69-334.03=6346.66(元/㎡)
10.估价对象房地产单价房地产单价=土地重新购建价格+建筑物现值=8728.75+6346.66=15075.41(元/㎡)
(三)综合两种方法确定房地产价值两种估价方法测算结果比较相近，因此采用算术平均法求取最终价格。最终房地产单价=(15 388.86+15 075.41)÷2=15 232.14(元/㎡)
房地产总价值=房地产单价×建筑面积=15232.14×2691.94=41004006.95≈4100(万元)
六、估价结果确定根据目前××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来看，上述估价对象测算结果符合实际情况。估价对象于估价时点的估价结果确定为4100万元人民币，大写金额为：肆仟壹佰万元整。

4. 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值,供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?

5. 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15kin。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

房地产估价成本法案例专题

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