房地产估价案例与分析问答题

考试总分：100分

考试类型：模拟试题

作答时间：90分钟

已答人数：250

试卷答案：没有

试卷介绍： 房地产估价案例与分析问答题已经整理好，需要备考的朋友们赶紧来刷题吧！

开始答题

试卷预览

主观题 案例分析题

1. 什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?

2. 对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?

3. 若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)

4. 在0°~360°之间,与2680°的终边相同的角是(),它是第()象限角。

5. 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见表2-37)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表2-37估价对象相关资料
估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入
22000×(50+5)×l2×(1-10%)=13068000(元)。
(二)年运营费用
1.年维修费用
25000×2000×2%=1000000(元)。
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040(元)。
3.年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)。
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)。
(三)年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)。
(四)估价结果
估价结果

1. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元／㎡。请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

2. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?

3. ××商务楼估价报告
报告封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方
××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级
三、估价对象
1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述（略）。
四、估价目的
评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间
2003年4月1日
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果。
估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/㎡（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2003年3月10日至2003年3月20日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与可出租面积之比分别是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
（1）1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00万元
（2）2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12万元
（3）3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00万元
（4）4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元
（5）5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元
（6）6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元
（7）7、8层年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80%=8.21万元；
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43万元
2.估算年运营费用。
（1）年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：
年土地使用费=293×2560=75.01万元
（2）年管理费：根据××市规定，出租经营物业接年租金的5%计管理费。则：
年管理费=343.43×5%=17.17万元
（3）年维修费：按年租金收入的8%计维修费。则：
年维修费=343.43×8%=27.47元
（4）年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：
年保险费=343.43×2‰=0.69万元
（5）年税费：根据××市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×（12%+5.5%）=60.10万元
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44万元
3.估算年净收入：
年净收入a=年有效毛收入一年运营费用
=343.43-180.44
=162.99元
4.确定资本化率（现教材已改为报酬率）资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即N=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：
P=a[（1+r）N-1]/r（1+r）N
将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：
P=162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58万元
（二）成本法估价测算过程
1.估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：
土地价格=2860×（1-12.5%）×2560=640.64万元
2.估算建筑物现值：
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
（1）建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元。
（2）建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×（1-残值率）×已使用年/使用年限
=852.82×（1-0）×2/60
=28.43万元
（3）建筑物现值：
建筑物现值=852.82-28.43
=824.39万元
3.估算估价对象房地产的价格：
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值
=640.64+824.39
=1465.03万元
（三）估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格
的估价结果。即：
估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2
=1682万元（取整数）
估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611
=2544元/m2（取整数）
七、估价结果
经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。
附件（略）

4. 甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2017年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2019年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2017年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1、复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2、复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

5. 甲公司于2003年5月10日因业务发展需要,以总价1000万元购买了相邻办公楼,2006年4月10日因部分业务转出,该办公楼闲置,2006年5月10日,甲公司和乙公司拟合资经营成立新公司,甲公司以该办公楼作价入股,乙公司委托某房地产评估公司对该办公楼进行评估,评估结果为900万元,甲公司认为某房地产评估公司的评估价值过低,但某房地产评估公司坚持自己的评估结果,请问某房地产评估公司的理由有哪些?