房地产估价案例与分析开卷考试试题-吉格考试网

1. 相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（　）。

A异质性

B排他性

C替代性

D互补性

2. 某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。
在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为( )。

A环比价格指数

B定基价格指数

C价格变动指数

D价格调整指数

3. 对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　　）

A估价方法选用恰当

B估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

C计算公式和计算过程正确无误

D各种估价方法的测算结果一致

4. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（　）

A该两幢建筑物抵押评估价值之和

B该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

5. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（　）。

A该两幢房屋的抵押评估价格之和

B该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

1. 决定某类房地产供给量的主要直接因素有（　）。

A该类房地产的价格水平

B消费者的收入水平

C该类房地产的开发成本

D该类房地产的开发技术水平

E房地产开发企业对未来的预期

2. 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）

A房地产抵押估价

B房屋征收评估

C房地产司法拍卖估价

D房地产转让估价

E房地产投资信托基金估价

3. 假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（　）。

A区位

B用途

C档次

D周围环境

E建筑规模

4. 根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（　　）。

A直接资本化法

B基于租赁收入测算

C收益乘数法

D基于营业收入测算

E现金流量折现法

5. 市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（　　）。

A区位相近

B权利性质相同

C面积相等

D档次相当

E建成年份相同

1. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000平方米,总建筑面积6000平方米,分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购头总价和单价)。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/平方米,空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选)：
一、估算净收益净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)。
二、测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
，采用试算法推算报酬率。具体如下：求取可比实例报酬率表(表2-36)
表2-36可比实例报酬率表
注：上表计算结果无误。报酬率
=(9.994%+7.909%-8.092%+8.005%)÷4=8.500%，取整报酬率为8.5%
三、估算装修改造后的办公楼总价值
办公楼价值
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000+(1+8.5%)0.5=576.02(万元)。
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45×7%+(1+12%)=248.84(万元)。
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%。
七、计算估价对象在价值时点的市场价格
估价对象的市场价格总价
V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50万元
单价=2650.50+6000=4417.49元/平方米。

2. 房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范同？房地产保险估价可分为哪两类？

3. 某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜？在评估过程中还可以使用哪些估价方法？

4. 影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?

5. 李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡. 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

1. 某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/群，成交时间为2001年6月2日。在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水乎比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。由此可得出：交易情况修正系数=(100—15)/100=O.85交易日期修正系数=(1004-5—5)/100=1个别因素修正系数=(100—7)/100=O．93比准价格=23700×0.85×1×O.93=18734.85元/m2(以下略)

2. 基础设施配套建设费600元/m2×5=3000元/m2

3. 某房地产开发项目，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工，原定工期2年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户，估算如下：(1)计算开发完成后的价值2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元(2)计算建筑费．1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5=446.443+439.412=885.855万元(3)计算管理费885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元(4)计算销售税费2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元(5)计算利润(P+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2P+236.499万元(6)计算项目价格P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元

4. 某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益层对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元／m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2％，二、三层差价5％，三、四层差价2％)，判断出二层价格为12309元／m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元／m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

5. 某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。

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