房地产估价案例与分析试题(九)

考试总分：100分

考试类型：模拟试题

作答时间：90分钟

已答人数：7

试卷答案：有

试卷介绍： 聚题库整理了房地产估价案例与分析试题，里面包含单选题、主观题、案例分析题，还有专业的答案解析！

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试卷预览

单选题 主观题 案例分析题

1. 某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m²。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m²，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m²的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价能否翻建的最终批准权在（　）。

A政府房地产管理部门

B政府规划管理部门

C政府土地管理部门

D上级总公司

2. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是()

A土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

D商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

3. 关于估价资料归档的说法，错误的是（　　）。

A估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档

B估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构

4. 关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。

A房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

C房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

D房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内众

5. 某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/M2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/M2。

A4644

B5192

C5308

D5500

1. 致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价：写字楼17833.5元/㎡，车库13.77万元/车位。
估价对象总价值：人民币91071万元。
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
××房地产估价有限公司××分公司(盖章)
法定代表人(盖章)
二〇〇九年七月九日
注册房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)估价对象登记状况
(二)估价对象权利状况
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。
(三)估价对象实物状况
估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝±结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一一四层为棕色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙;西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。
地下室共设83个车位(负一层25个车位，负二层58个车位)，地上车位共53个。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2009年6月30日
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国担保法》。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4.《中华人民共和国土地管理法》。
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6.《城市房地产抵押管理办法》。
7.《房地产估价规范》。
(二)委托方提供的有关资料(略)
(三)估价方掌握的有关资料
1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3.国家及当地有关税费法规。
4.其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：
1.合法原则(略)。
2.最高最佳使用原则(略)。
3.替代原则(略)。
4.估价时点原则(略)。
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下：(略)。
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、风险提示(略)
十四、估价报告应用的有效期(略)
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程(略)
(一)市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27㎡，建筑面积为98741.45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77㎡，建筑面积为34198.63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。
2.房地产比较因素条件说明表
3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
(1)交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：
(2)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：
(3)区域因素及个别因素修正
(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)
经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：
4.房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：
5.计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/㎡。
(二)收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1.收益法测算过程(略)
2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元F./㎡，总价为89718万元;
地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表：
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1.写字楼部分：89928万元。
2.地下车库：1143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为(略)。
附件(略)

2. 房地产估价报告致委托方函（略）
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们受上级主管部门的委托进行估价。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.估价人员×××、××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于××省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05m2的房屋所有权及相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。表1估价对象界定
估价对象经济技术指标
依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘察所掌握的资料，有关估价对象的技术
经济指标见表2。表2估价对象技术经济指标
估价对象具体情况详见表3。
表3估价对象状况表
四、估价目的
为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。
五、估价时点
2003年8月11日。
六、价值定义
本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。
本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。
七、估价原则（略）
八、估价方法
估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。
对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：
1.对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。
由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适
宜的。
××县人民政府2003年发布的《关于公布××县2003基准地价更新成果的通知》，该基准地价对××县的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中××镇工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。由于××县开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。
2.对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。
估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。
3.对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。
4.确定估价对象的快速变现价格。
确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分（快速变现）等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。
市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。
九、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产（房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2），在2003年8月11日至2004年8月10日的拍卖底价为人民币660.84万元（大写：人民币陆佰陆拾万元捌仟肆佰圆整）。
十、估价作业日期
2003年8月11日至8月15日。
十一、有效期
本估价报告应用的有效期自2003年8月15日起为半年。若在此期问市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需作任何调整。
十二、有关说明（略）
估价技术报告
一、估价技术资料的查证（略）
二、个别因素分析（略）
三、区域因素分析（略）
四、市场背景分析（略）
五、最高最佳使用分析
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到绝对最大的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：
1.法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。
2.技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。
3.经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。
4.价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。
5.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
6.与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
7.可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。
根据上述标准判定，估价对象处于××县经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。
六、估价测算过程
（一）运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算
1.市场比较法选取的可比实例如下：
（1）可比实例一
位于××经济开发区内，处于××东路东侧，土地面积为4746.67m2，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68m2，容积率2.5，成交日期为2001年8月，成交价格87元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
（2）可比实例二
位于××经济开发区内，处于××西路二桥西侧，土地面积为6792.34m2，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21m2，容积率1.8，成交日期为2002年6月，成交价格95元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
（3）可比实例三
位于××经济开发区内，处于××路北侧，土地面积为8333.33m2，土地用途为工业，规划建筑面积17500m2，容积率2.1，成交日期为2002年8月，成交价格90元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表（表4）。
表4因素比较表
根据因素比较表进行价格修正及评估测算（详见表5和表6）。
表5价格修正指数表
表6比较修正表
市场比较法的测算结果：
经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。
（83.82+84.44+90.13）÷3=86.13元/m2
2.管理费用
因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在土地开发期内，结合估价对象当前的市场状况本报告中不计算管理费用。
3.计算利息
根据建筑物的建筑面积，按2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。
利息=86.13×5.31%=4.57元/m2
4.发展商利润
因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。
发展商利润=（86.13+4.57）×15%=13.61万元
5.销售税费
销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6%，设估价对象土地部分的市场价格为x，此部分税费为6%x。
6.土地价格
x=86.13+13.61+6%x
x=106.11万元
7.年期修正
估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正，年期修正系数＝{1-[1÷（1+R）N]}÷{1-[1÷（1+R）M]}。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使用年期修正，所以不再重复考虑。
8.采用市场比较法的估价结果
采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为106.11万元人民币。
（二）采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
1.建造成本
估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了《××县2002年房屋重置价格》及其相关说明。该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建安直接成本和间接成本之和。按照《××县2002年房屋重置价格》及其相关说明，结合相应的预算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。
前期工程费：包括勘察设计费、质监费、监理费、招投标费等费用。根据文件规定，混合结构取27元/m2，钢混结构取33元/m2。
建筑安装工程费：根据文件规定，不同结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。
小区配套费：包括各种室外工程的费用。根据文件规定取70元/m2。
结构调整系数：与标准层高不一致的建筑相应增减。估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。
室内装修调整价：根据建筑物实际的装修情况予以调整。
具体计算过程详见表7。
表7建造成本测算表
根据上述计算结果，确定估价对象建造成本合计625.91万元。
2.管理费
主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。
管理费=625.91×1.5%=9.39万元
3.计算建设期的利息
根据建筑物的建筑面积，按2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设资金在工程建设期内均匀投入，年贷款利率取5.31%。
建设期利息=（625.91+9.39）×5.31%=33.73万元
4.发展商利润
按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。
发展商利润=（建安总成本+管理费用）×8%=（625.91+9.39）×8%=50.82万元
5.销售税费
销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。
6.重置成本
x=625.91+9.39+50.82+6%x
x=729.91万元
7.综合成新率
估价人员根据建筑物年折旧率和现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。
8.成本法的估价结果
729.91×76%=554.73万元
采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为554.73万元。
七、估价结果
上述两种估价方法得出的估价结果如下：
市场比较法测算估价对象中的土地价值为人民币106.11万元。
成本法测算估价对象中的建筑物价值为人民币554.73万元。
估价对象的总价值为二者之和：106.11+554.73=660.84万元
即估价对象在时点的现时市场价值为人民币660.84万元。
本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍卖傈留价提供价格参考。
附件（略）

3. 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层;其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2.建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。
4.商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2;建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2：剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5.房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选);
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000m2
住宅总面积=50000-9000=41000m2
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)
=50×12×(1-10%)=540元/m2
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
=540×(1-24%)=410.40元/m2
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5
=4118.45元/m2
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元
(2)住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/(1+12%)×3+10%×2900/(1+12%)×3.5=8204.06万元
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元
2，扣除项目
(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71万元
(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96万元
(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13万元
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3.总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74万元

4. 封面及目录(略)致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××商业城部分商铺估价结果报告
一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)
二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)
三、估价对象
估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的
为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。
五、估价时点
2002年6月20日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果
××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)运用市场比较法估价
由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：
1.交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2.交易日期修正
有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。
3.个别因素修正
以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。
4.区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。
可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。
可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。
市场比较法估价计算表
物业名称：××商业城3层商铺估价时点：2002年6月20日
5.求取比准价格
平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)
故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：
547.15m2×7294港元/m2=3990912(港元)
取整为399万港元。
(二)运用收益法估价
由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：
资本化率取9%。
(1)估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积?月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/m2?月×12月=1020元/m2。
(2)计算年出租费用
维修费：

5. ××大厦房地产估价报告封面及目录(略)
致委托方函
××股份有限公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。
××房地产评估有限公司(公章)
2004年10月16日
估价师声明(略)
估价的假设与限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托人
××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)
二、估价机构
××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)
三、估价对象
××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000㎡，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积为30000㎡;地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积为8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日～2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、计算机闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。
估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。
四、估价目的
确定估价对象抵押价值。
五、估价时点
2004年10月10日。
六、价值定义
本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年10月10日～2004年10月16日。
十三、估价报告应用的有效期
自估价报告完成之日起一年内有效。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1.年有效毛收入估算
估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000㎡为××股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000㎡全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%;押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故
年有效毛收入=80元/㎡X12×30000㎡x90%×(1-0.2)+100元/㎡×30000㎡×6%+1000元/(月·个)×12月×100个×100%=2211.60万元
2.年运营费用估算
(1)年维修费
根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/㎡(确定依据及过程略)，故
年维修费=1500元/㎡×38000㎡×2%=114.00万元
(2)年管理费
年管理费按年租金的3%计，故
年管理费=2211.6万元×3%=66.35万元
(3)年保险费
估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故
年保险费=1500元/㎡×38000㎡×0.3%=17.10万元
(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加
根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则
年房产税和两税一费=2211.6万元×(12%+5.5%)=387.03万元
(5)年土地使用税
根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故
年土地使用税=5元/㎡×5000㎡=2.50万元
(6)年运营费用合计
年运营费用=114.00万元+66.35万元+17.10万元+387.03万元+2.50万元=586.98万元
3.年净收益估算
年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60万元-586.98万元=1624.62万元
4.确定适当的报酬率
通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。
5.计算收益价格
选用有限年期的收益法公式。
自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则
故运用收益法的估价结果为20170.26万元。
(二)市场法估价测算过程
1.可比实例的选取
估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。
可比实例基本情况调查表
2.比较修正过程
(1)交易情况修正
由于实例BC的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。
(2)交易日期修正
根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。
(3)区域因素修正
估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。
(4)个别因素修正
估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例8的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故：实例A、B、C个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。
3.计算比准价格
实例A：6300元/㎡(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/㎡
实例B：50元/㎡×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747元/㎡
实例C：760元/㎡×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/㎡
由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：
单位比准价格=(6818+6747+6963)(元/㎡)/3=6843元/㎡
故运用市场法的估价结果为：
比准价格=6843元/㎡×30000㎡=20529.00万元
七、估价结果确定
由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。
估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)万元/2=20349.63万元
取整为20350万元(精确到万元)。
单位价格=20350万元÷38000㎡=5355元/㎡(取整)
估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：(略)
附件(略)

1. A房地产估价公司应委托人的要求，对相关房屋租赁事宜的房屋租赁价格进行评估。在实际操作中，公司根据实际情况，采用不同的估价方法，依据行业规范、有关政策法规、市场资料及行业经验进行评估，将评估过程与评估结果详细阅明，最终形成评估报告。请问：1．什么是房屋租赁价格?2．房屋租赁价格的评估有什么特点?3．房屋租赁价格的评估有哪些方法?这些方法分别在什么情况下应用?

2. 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?

3. 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积l00m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

4. 就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？

5. 某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2，建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？