房地产估价案例与分析试题(八)

考试总分：100分

考试类型：模拟试题

作答时间：90分钟

已答人数：7

试卷答案：有

试卷介绍： 聚题库整理了房地产估价案例与分析试题，里面包含单选题、主观题、案例分析题，还有专业的答案解析！

开始答题

试卷预览

单选题 主观题 案例分析题

1. 下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是（）。

A房地产转让价格评估

B房地产资产入股价值评估

C房地产抵押价格评估

D房地产拍卖底价评估

2. 下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。

A为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

3. 某建筑物的建筑面积为120M2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/M2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）

A78.4%

B82.0%

C82.7%

D85.6%

4. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（　）。

A抵押价值

B处分抵押物时的市场价值

C抵押价值-处分抵押物的费用及税费

D处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

5. 关于房地产位置固定性的说法，错误的是（　　）。

A房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

1. 房地产估价报告封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××房地产估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。
二、受托方
××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。
三、估价对象
1.地理位置及概况(略)
2.估价对象概括
××写字楼9层，建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1996年11月5日，层高3m，装修情况(略)。
四、估价目的
为委托方抵押贷款提供价格参考。
五、估价时点
2004年11月5日
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象日前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据(略)
八、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。
收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。
市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
经评估测算估价对象单价：8066元/m2;总价：106.23万元(大写：壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期
本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
××房地产估价技术报告
一、实物状况分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)收益还原法
1.年房地总收益
根据估价对象的实际租金为3元/(m2?天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则
年房地总收益=3×365×(1-10%)=985.5元/(m2?年)
2.年房地总费用
(1)管理费，根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5×5%=49.28元/(m2?年)。
(2)维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元。则年维修费用为：
1860×2%=37.2元/(m2?年)
(3)保险费，按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：
1860×2‰=3.72元/(m2?年)
(4)税费，指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此：
税费=985.5×5.5%=54.2元/(m2?年)
(5)房屋折旧费，框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0%，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为1860×(1-0%)/50=37.2元/(m2?年)
年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费
=181.6元/(m2?年)
3.年房地纯收益
年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用
=803.9元/(m2?年)
4.房地产价格
房地产资本化率取10%，则房地产总价格为
V=a/r0[1-1/(1+r0)n]
=803.9/10%×[1-1/(1+10%)50]
=7970.52元/m2
(二)市场比较法
1.选取可比实例要求(略)
比较案例如下：
可比实例A：
位于××干路与××支路交汇处，框架结构;距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好;距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好，成交价格为10200元/m2，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。
可比实例B：
位于××干路与×支路交汇处，框架结构;距离国贸商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好;距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为。8100元/m2，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。
可比实例C：
位于××路××号，框架结构;距离国贸商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好;距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元/m2，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。
2.编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-4。
3.编制比较因素条件指数表
根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-5。
4.编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比

2. 估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡(含独立使用的车棚300㎡)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/㎡。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：
1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2.建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。
4.商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/㎡;建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/㎡;剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5.房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000㎡×5=50000㎡
住宅总面积=50000㎡-9000㎡=41000㎡
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)
=50元/㎡×12×(1-10%)=540元/㎡
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
=540元/㎡×(1-24%)=410.40元/㎡
商铺开发完成后的单价=410.40元/㎡/8%[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)25=4118.45元/㎡
商铺开发完成后的总价=4118.45元/㎡×9000㎡=3706.61万元
(2)住宅开发完成后的总价值
住宅总价值=41000㎡×[30%×2700/(1+12%)25+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)35]元/㎡=8204.06万元
(3)开发完成后的房地产总价值
房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元
2.扣除项目
(1)建安工程费=50000㎡×1100元/㎡/(1+12%)=4910.71万元。
(2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。
(4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。
3.总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67万元-4910.71万元-392.86万元-1071.96万元-2382.13万元-0.04V
V=3031.74万元

3. 某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1600元/㎡的价格取得10000㎡的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日～2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000㎡;该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/㎡减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数。并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。资料与参数表
评估测算如下(节选)
1.土地的年期修正系数K
K=[1-/(1+5%)67]/[1-/(1+5%)70]=0.9946
2.土地取得成本
10000㎡×600元/㎡×0.9946=15913600元
3.开发成本
①建筑物建造成本：
12000㎡×1000元/㎡=12000000元
②专业费用：
12000000元×%=720000元
③上缴市政配套建设费等：
12000㎡×00元/㎡×(1-30%)=2520000元
④开发成本小计：
12000000元+720000元+2520000元=15240000元
4.管理费用
12000㎡×30元/㎡=360000元
5.投资利息
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息为
15913600元×[(1+6%)-1]+(15240003+360000)元×(1+6%)05-1]=1415999元
6.开发利润
(15913600+15240000)元×20%=6230720元
7.销售税费
(5913600+15240000+360000+1415999+6230720)元×8%=39160319元×8%=3132826元
8.评估价值
总价值：(39160319+3132826)元×(1+4%)=42293145元×(1+4%)=43984871元。
单位价值：3665元/㎡。

4. 某房地产估价报告
致委托方函(略)
封面及目标(略)
估价师声明(略)
××房地产估价结果报告
一、委托方：××市××区人民法院
二、受托方：××房地产评估事务所有限公司
三、估价对象
1.地理位置及概况(略)。
2.估价对象概括：
估价对象为坐落于××大街××号，房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司;土地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层(局部11层)，地下室按人防标准设计，竣工于1993年。
四、估价目的
为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。
五、估价时点
2002年11月。
六、估价依据(略)
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
八、估价方法
评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
九、估价结果
估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元(大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟圆整);平均单价为2188元/m2。其中总价取整至千元，单价取整至元。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2004年4月5日至2004年4月24日。
十二、估价报告应用的有效期
2004年2月24日至2005年2月23日。
××房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区位因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。
一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。
二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益;选取适当的资本化率，把合法使用年限内(结合土地使用届止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定)的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。
最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。
六、估价测算过程1.利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值
(1)求取宗地单价。
由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》的规定，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。
1)《××市区土地定级估价修订报告》内涵。
为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”(××政函[××]××号)，××市区新的基准地价于2003年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2。分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。
A.基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。
B.基准地价的公布实施日：2003年5月8日。
C.土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。
D.土地开发程度：××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通讯及宗地内场地平整)。
E.平均容积率：商业2.0，住宅1.3.F.土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。
计算公式：
P_i=p×(1+K₁)×K₂×K₃/K₄
式中
P_i——待估宗地土地使用权价格;
p——待估宗地所在区域基准地价;
K₁——待估宗地综合修正系数;
K₂——待估宗地日期修正系数;
K₃——待估宗地使用年期修正系数;
K₄——待估宗地容积率修正系数。
2)确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。
待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m2。
3)待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。
按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合××市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表见表1，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
表1待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表
4)日期修正：××市区基准地价公布实施日为2003年5月8日，估价对象委托评估的日期为2004年4月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估日期修正系数为1.0。
5)年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。
6)容积率修正：待估宗地容积率约为3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为0.98。
7)估价结果为2476×(1+15.94%)×1.0×1.0÷0.98=2929.0元/m²。
(2)求取楼面地价：
楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积=2929.0×828.78/236.65=836.35元/m²
(3)求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值：
考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的40%。
土地出让金部分价值=836.35×40%=334.54元/m²
2.收益还原法测算过程
具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。
(1)利用市场比较法提取客观租金。
1)选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况(表2)。
表2实例选用表
2)交易情况修正。
根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。
3)交易日期修正。
因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。
4)区域因素修正(如表3所示)。
表3区域因素修正表
5)个别因素修正(如表4所示)。
表4个别因素修正表
6)求取比准租金价格(如表5所示)。
表5比准租金价格计算表
因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为：(1.32+1.43+1.23)÷3=1.33元/m²。考虑一定的空置率3%。年使用面积租金收入=1.33×30×12×(1—3%)=464.44元/m²。
(2)计算使用面积率。
按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间使用空间尺寸为3.20×5.55=17.76m²，每层设置18个标准房间，17.76×18=319.68m²，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为580m²。
根据委托方提供的有关部门对××房权证××字第××号房屋所有权证进行分割获得第4层整层面积为828.78m2，但考虑历史原因(该建筑面积内含可以免费使用十楼会议室等房间)，所以没有简单利用该层面积。结合实际情况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入：464.44×0.70=325.11元/m²。
(3)年运营费用。
主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。
管理费取租金收入的5%，325.11×59/5=16.26元/m2。
营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的5.5%，325.11×5.5%=17.88元/m²。
房屋维持修缮费取重置成本的2%，1300×2%=26元/m²。
所得税取租金的33%，325.11×33%=107.29元/m²。
(重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为1000元/m²)
合计167.43元/m²。
(4)年纯收益
年纯收益=年租金收入-年运营费用=325.11-167.43=157.68元/m²
(5)资本化率的确定。
采用安全利率加风险调整值法确定。
安全利率取现行国家一年期存款利率1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为79.6。
(6)剩余年限N的确定。
根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为60年，1993年竣工，已使用年限10年，剩余使用年限为50年;因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40年;根据孰短原则综合确定剩余使用年限为40年。
(7)单位建筑面积评估值。
V=157.68÷(7%-1.5%)×[1-(1+1.5%)40÷(1+7%)40]=2522.65元/m²
(8)从收益单价中扣除土地出让金部分价值。
2522.65-334.54=2188.11元/m²
3.市场比较法
(1)收集房地产市场的交易情况(见表6)，选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析。
表6租金比较实例情况介绍表
(2)通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。
1)交易情况修正。
可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100;
2)交易日期修正。
各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为100/100。
3)区域因素修正(表7)。
将其区域因素作打分比较，加以判断。
表7各项因素比较表
4)个别因素修正(表8)。
主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧程度的情况等方面进行比较分析和量化处理判断其条件的优劣。
表8个别因素比较表
5)求取比准单价(表9)。
表9市场比较法修正计算表
6)利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例A权重为0.2，实例B权重为0.2，实例C权重为0.6。
2562×0.2+728×0.2+442×0.6=2523.20元/m²
7)从比准单价中扣除土地出让金部分价值：2523.20-334.54=2188.66元/m²
4.加权确定评估标的的单价
按算术平均确定最终单价：(2188.1+2188.6)÷2=2188.9元/m²
取整至元为2188元/m²。
5.评估总价
评估总价=评估单价×建筑面积=2188.39×828.78=1813694元=181.40万元

5. 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：请问：
1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？
2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）

1. 某房地产估价报告致委托方函(略)
封面及目录(略)
估价师声明(略)
××房地产估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。
二、受托方
××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010—××××××××。
三、估价对象
1．地理位置及概况(略)
2．估价对象概括
(1)估价对象现状、位置及周围环境景观。
估价对象位于朝阳区东三环内××大街××厂南厂区，东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临XX路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。
(2)交通通达程度
估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有13、34、35、37、51等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。
(3)项目进程及规划限制条件
根据北京市城市规划管理局(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
(4)估价对象用地现状
估价对象用地位于××街××号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为××m2，东临××路，北××大街，西临××街，南临××路，该厂区原有房屋多为六、七十年代建成，总建筑面积25214.5m2，列示于朝全字第03517号《房屋所有权证》中。估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××m2，需拆除原有生产用房××m2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。
四、估价目的
为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。
五、估价时点
本报告的估价时点为1999年11月18日。
六、价值定义
本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。
七、估价依据
1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999),
2．国土资源部《土地估价规程》；
3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；
4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；
5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]；
6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。
假设开发法：先求取项目的总开发价值：之后，再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。
市场比较法：选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
十、估价结果
估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元(大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
1999年11月5日
十三、估价报告应用的有效期
本报告自1999年11月18日至2001年11月17日内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
××房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象位于××街××号南侧××厂内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%即50400m2，配套公建、商业建筑面积占30%即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(同估价结果报告)
六、估价测算过程
(一)假设开发法
1．总开发价值的测算
根据同类地区中高档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2，收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：
总开发价值=50400×6800+14400×9000=47232万元
2．成本费用
(1)建安成本住宅为1500元/m2，公建为1700元/m2，则

2. ××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价5000元/m2。建筑费为2500元/m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5%；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。估价单位采用假设开发法进行估价：预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。假设该项目在2006年4月1日的价格为户，估算过程如下：(1)开发完成后的价值为：5000×25000＝125000000元＝12500万元(2)建筑费：2500×25000＝62500000元＝6250万元(3)管理费：6250×8%＝500万元(4)销售税费：12500×(10%+5%)/(1+2.01%)2＝1801.84万元(5)计算利润：(P+6250+500+1801.84)×35%＝0.35+2993.14万元(6)项目价格：P＝12500-6250-500-1801.84-0.35P-2993.14；P＝707.42万元

3. 在建工程房地产估价结果报告
一、委托方 ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××—××××××××。
二、受托方 ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话： ×××-××××××××。
三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概括估价对象：一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2073年5月31日土地面积：4300m2
四、估价目的为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。五、估价时点 2004年6月18日至2004年6月30日。
六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据 1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。 2．国土资源部《土地估价规程》。 3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。 4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。 5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。 6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。 7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。 8．委托方提供的其他资料。 9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： (1)用途相同； (2)交易类型相同； (3)正常交易或能够修正为正常交易的案例； (4)区域及个别条件相近； (5)统一价格基础； (6)交易日期接近。评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-1所示。表6-1　　可比实例表2．价格修正指数表　　将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表 6-2。　表6-2　价格修正指数表
3．修正系数表　　根据修正指数表，编制修正系数列表6-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。　　表6-3　修正系数表总价＝3460.45×11627.92＝40237800元＝4023.78万元
(二)成本法　　所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。　　计算土地使用权价格：　　估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。建筑物建造成本：建筑物建造成本＝开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1．开发成本　　(1)建安费用　　根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395.35万元。
(2)红线内市政费：取建安费用的15%。红线内市政费＝1112.79×15%＝166.92万元。建造总成本＝建安费用+红线内市政费＝1604.65万元 (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。前期工程总费＝1395.35×10%＝139.54万元 (4)不可预见费：取建安费用的5%。不可预见总费＝1395.35×5%＝69.77万元开发成本合计为1771.58万元
2．管理费用建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。管理费用＝(1112.79+1604.65)×5%＝135.87万元
3．投资利息估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则：投资利息＝1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31%×0.5＝106.13万元
4．投资利润：根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。投资利润＝1771.58×25%＝442.90万元
5．销售费用：估价对象为在建工程，未销售，故不计。
6．估价对象价格：根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：　　总价＝1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90＝3570.95万元
七、估价对象价格确定：根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。　　附件(略)

4. × ×商务楼估价报告报告封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、委托方
××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象
××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)。
四、估价目的
评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间
2003年4月1日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2003年3月10日至2003年3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一) 收益法估价测算过程
1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～ 6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元， 3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
(1) 1层年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00万元
(2) 2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12万元
(3) 3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00万元
(4) 4层年有效毛收入；D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元
(5) 5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元
(6) 6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元
(7) 7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43万元
2．估算年运营费用。
(1) 年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：
年土地使用费＝293×2560=75.01万元
(2) 年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费。则：
年管理费=343.43×5%=17.17万元
(3) 年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：
年维修费=343.43×8%=27.47元
(4) 年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：
年保险费=343.43×2‰=0.69万元
(5) 年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10万元
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=18044万元
3．估算年净收入：
年净收入a=年有效毛收入-年运营费用
&n

5. 基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?