房地产估价案例与分析试题(七)
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：6
试卷答案：有
试卷介绍： 聚题库整理了房地产估价案例与分析试题，里面包含单选题、主观题、案例分析题，还有专业的答案解析！
试卷预览
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1. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 该调换的旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物出现补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按（ ）计算折旧。
A土地使用权年限
B建筑物经济寿命
C建筑物尚可使用年限
D建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限
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2. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 开发商因工作需要欲继续使用上述156㎡房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用（ ）月后被拆迁入应补交的差价款可以全部冲抵。
A12个月
B18个月
C22个月
D24个月
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3. 假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。
A待开发房地产价值
B管理费用
C销售税费
D购买待开发房地产应负担的税费
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4. 某商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为（）年。
A10
B12.5
C13.5
D40
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5. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
上述该宗房地产的合理经营期限为( )年。A11.5
B12
C13.5
D14
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1. 封面(略)目录(略)
致委托人函(略)
××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1层(房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29平方米)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于价值时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1-5所示。
表1-5估价对象估价结果一览表
××房地产估价有限公司(盖章)
法人代表：×××
二00九五月二十二日
注册房地产估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中1-2层为商铺和酒楼，3层为茶楼，4-5层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖，1-3层为大面积玻璃窗，4-5层为玻璃幕墙;内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29平方米。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
(二)权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号;房屋所有权人：××有限公司;房屋坐落：(略);产别：私产;幢号：××;房号：××;结构：框架;房屋总层数：5层;所在层数：1层;建筑面积：339.29平方米;设计用途：商业;登记日期：2007年6月6日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号;土地使用者：××有限公司;坐落：(略);地号：(略);地类(用途)：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30平方米;终止日期：2006年4月20日;登记日期：2006年4月21日。
至价值时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至价值时点，估价对象己出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。
四、区位状况(略)
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、价值时点2009年4月21日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据(略)
九、估价原则(略)
十、估价方法(略)
十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/平方米。
十二、估价对象变现能力分析(略)
十三、估价人员(略)
十四、估价作业日期
2009年4月21日至2009年5月22日。
十五、估价报告应用的有效期(略)
××房地产估价有限公司
2009年5月22日
附件(略)
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳利用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
1.收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到价值时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：
式中：V——收益价格;
A——相对于评估时点而言的未来第i期末的净收益;
Y——房地产的报酬率(折现率)。
(1)确定房地产收益
①租约期内房地产收益
估价对象己出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从价值时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表1-6。
表1-6租约期内年有效毛收入一览表
其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
②租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70-75元/平方米?月(计算过程略)，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%-5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/平方米.月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。
则租约期外第一年的有效毛收入为100×l2×(1-2%)=1176元/平方米。
(2)确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3(计算过程略)。
(3)确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用。则估价对象年净收益见表3。
表1-7估价对象年净收益计算一览表(单位：元/平方米)
(4)确定报酬率、
综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略)。
(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：
2.比较法
比较法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对己发生交易的类似实例的己知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修
正系
(1)可比实例的选取(见表1-8)
表1-8可比实例相关情况
(2)建立可比价格基础(略)
(3)选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
①交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
②交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差
③区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
④估价对象与可比实例比较因素情况，见表1-9。
表1-9估价对象与可比实例比较因素情况表
根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表1-10。
表1-10估价对象与可比实例因素修正系数表
⑤建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表1-11。
表1-11比较因素修正表
取上述可比实例比准价格的平均值作为比较法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00)+3=12217.42(元/平方米)
七、估价结果确定
综合考虑收益法、比较法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即评估单价=(16740.50+12217.42)÷2=14478.96(元/平方米)
评估总价=14478.96×339.29=491.26(万元)
总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
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2. 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见店面成交情况。 店面成交情况
（1）你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？
（2）若将上述3个交易实例选作可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？
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3. “确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答？
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4. 房地产开发项目策划报告主要内容有哪些？
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5. 房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?
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1. 甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2002年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2005年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?
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2. 房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××房地产估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。
二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-××××××××。
三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括××写字楼9层，建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1996年11月5日，层高3m，装修情况(略)。
四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。
五、估价时点2004年11月5日
六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象日前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据(略)
八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果经评估测算估价对象单价：8066元/m2；总价：106.23万元(大写：壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
××房地产估价技术报告
一、实物状况分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)收益还原法1．年房地总收益根据估价对象的实际租金为3元/(m2天)(其中包含维修费、管理费、税金、保险费等)，因为租金损失率为10%，则年房地总收益=3×365×(1-10%)=985.5元/(m2年)2．年房地总费用(1)管理费，根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5×5%=49.28元/(m2年)。(2)维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元。则年维修费用为：1860×2%=37.2元/(m2年)(3)保险费，按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：1860×2‰=3.72元/(m2年)(4)税费，指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此：税费=985.5×5.5%=54.2元/(m2年)(5)房屋折旧费，框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0%，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为1860×(1-0%)/50=37.2元/(m2年)年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=181.6元/(m2年)3．年房地纯收益年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=803.9元/(m2年)4．房地产价格房地产资本化率取10%，则房地产总价格为V=a/r0[1-1/(1+r0)n]=803.9/10%×[1-1/(1+10%)50]=7970.52元/m2
(二)市场比较法1．选取可比实例要求(略)比较案例如下：可比实例A：位于××干路与××支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好，成交价格为10200元/m2，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。可比实例B：位于××干路与×支路交汇处，框架结构；距离国贸商业中心约9.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为。8100元/m2，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。可比实例C：位于××路××号，框架结构；距离国贸商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约2.5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元/m2，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。2．编制比较因素条件说明表估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-4。3．编制比较因素条件指数表根据比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-5。4．编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见表3-6。根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。(三)估价结果确定评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。
六、附件(略)
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3. 某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/m2，成交时间为2001年6月2日。在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水平比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。由此可得出：交易情况修正系数＝(100-15)/100＝0.85交易日期修正系数＝(100+5-5)/100＝1个别因素修正系数＝(100-7)/100＝0.93∴比准价格＝23700×0.85×1×0.93＝18734.85元/m(上标)2(以下略)
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4. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)房地产抵押估价报告估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××股份有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××(注册号：×××)×××(注册号：×××)
估价作业期：2011年9月18日至9月27日估价报告编号：××估字[2011]第××号目录(略)
致估价委托人函(略)
注册房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1、估价对象范围估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24平方米，土地面积为8860.06平方米。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。
2、估价对象概况
(1)位置及环境状况(略)
(2)建筑物状况估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为6100平方米;第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为63.24平方米。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面;水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。
(3)土地状况估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”(宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整)。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。
3、权利状况
(1)房屋所有权情况(略)
(2)土地使用权情况(略)
(3)他项权利状况根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。
五、价值时点2011年9月14日，与实地查勘日一致。
六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)国家和地方政府相关法律法规(略)
(二)房地产估价技术规范和标准
1、《房地产估价规范》。
2、《房地产抵押估价指导意见》。
3、《城市房地产抵押管理办法》。
(三)估价委托人提供的有关资料
1。《房屋所有权证》。
2。《国有土地使用证》。
3。委托人提供的其他有关资料。
(四)估价机构实地查勘、市场调查获得的资料(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合领近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。(方法定义略)十、估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币330126万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币330126万元(大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业期(略)
十三、估价报告应用的有效期(略)
十四、风险提示(略)
十五、变现能力分析(略)
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析(略)
二、估价对象区位状况描述与分析(略)
三、估价对象权益状况描述与分析(略)
四、市场背景描述与分析(略)
五、最高最佳利用分析(略)
六、估价方法适用性分析(略)
七、估价测算过程
(一)成本法成本法是求取价值对象(注：严格说应为估价对象)在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧房地重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、土地取得成本采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797元(测算过程略)。
2、开发成本开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。
(1)建筑安装工程费建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。
1)建筑物建安费根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/平方米，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为12263.24×1150=14102726(元)
(因为价值时点为2014年9月14日)
2)附属工程费附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，结合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/平方米，则附属工程费为795204元。建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726+795204=14897930(元)。
(2)勘察设计和前期工程费
1)勘察设计费按造价的6.23%计算，为928141元。(依据：略)
2)前期工程费按建筑面积计122元/平方米，共计1496115元。(依据略)
上述两项合计为2424256元。
(3)不可预见费根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本为1%～3%，本次评估确定其比率为3%。前述(1)、(2)项之和的3%，为446938元。
3、管理费用管理费用为前述各项之和的3%，为768155元。(依据略)
4、销售费用销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。
5、投资利息投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75年。(依据略)利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息=(土地取得成本+勘察设计和前期工程费+开发期间税费)×[(1+利率)开发年限-1]+(建筑安装工程费+附属工程费+不可预见费+开发期间税费+管理费用+销售费用)×[(1+利率)开发年限/2-1]=829443(元)
6、销售税费销售税费为销售收入的5.85%，另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/平方米，则：销售税费=P×5.85%+11×12263.24(依据略)
7、开发利润根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15%，则：开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×成本利润率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%
注：开发利润计算中的27205319元是土地取得成本、开发成本(建设成本)、管理费用、销售费用、投资利息之和。
8、估价对象房地产重新购建价格的确定房地产重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润解得：P=34539073元
9、建筑物折旧的确定建筑物折旧=建筑物重新购建价格×(1-成新率)。经计算，建筑物折旧为1410273元。(测算过程略)
10、成本法评估结果确定房地产价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧=34539073-1410273=33128800((元)
则：房地产单价=33128800÷12263.24≈2701(元/平方米)
(二)收益法
1、基本原理收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产收益为有限年期的收益法公式为：V=A/Y[1-(1+Y)-n]式中，V为房地产价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
2、测算过程本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用
(1)确定房地产年总收益房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查(调查结果表略)，结合确定估价对象平均租金为每月20元/平方米，正常空置率为1%，租金损失率为1%，则房地产年总收益为：20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)
(2)确定房地产年总费用1)管理费结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%(依据略)，则年管理费为：2884608×1.5%=43269(元)
2)维修费维修费按房屋重置价格的2%计算(依据略)，估价对象房屋重置价格为14102726元，则年维修费为：14102726×2%=282055(元)
3)房屋年保险费保险费按房屋现值的2‰计算(依据略)，估价对象房屋现值为12791453元，则房屋年保险费为：12791453×2‰=25385(元)
4)年应交税金主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%，则年应交税金为：2884608×13.68%=394614(元)
则：房地产年总费用=1)+2)+3)+4)=745323元
(3)确定房地产年净收益房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用=2884608-745323=2139285(元)
(4)确定报酬率估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。
(5)确定房地产价格截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为50年，则其剩余年限约为41年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日，至价值时点，土地剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：V=A/Y[1-(1+Y)-n]=2139285÷6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]=32902609(元)
3、收益法评估结果确定房地产单价=32902609÷12263.24≈2683(元/平方米)
(三)估价对象市场价值根据上述测算，成本法测算结果为2701元/平方米，收益法测算结果为2683元/平方米;两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：估价对象房地产单价=(2701+2683)÷2≈2692(元/平方米)
估价对象房地产总价=2692×12263.24≈3301.26(万元)
(四)估价对象抵押价值根据委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值=3301.26-0=3301.26(万元)
八、估价结果确定估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)，单价：人民币2692元/平方米。
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5. 某大厦8套公寓房地产纠纷估价报告 封面(略) 目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件
一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。
1．由委托方提供的资料 鉴定委托书(原件)。
2．由××物业管理公司提供的资料 (1)国有土地使用证(复印件)； (2)关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦”的批复(复印件)； (3)××市商品房销售许可证(复印件)； (4)××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)； (5)××大厦××单元房屋预售合同、××单元租转售合同、××单元商品房买卖合同、××单元商品房买卖合同(复印件)。 本报告中所采用的由××物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。
二、根据××物业管理公司的介绍及评估人员向××市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年、1998年××市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于 1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情况都比较平稳，因此此次评估的结果中，1998年6月18日与1997年4月25日的房地产价格相同，不做调整。
三、根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中 5套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。
四、××大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的8套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。
五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。
六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。
七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。
八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。
九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算1997年、1998年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算2001年的价格时采用了人民币作为计算单位。
房地产估价结果报告
一、委托方(略)
二、受托方(略)
三、估价对象
(一)估价对象界定 ××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为 4995m2，总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。 此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。
(二)权利状况 根据评估人员掌握的资料，××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》(证号：×国用××字第××号)，土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。 根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。
(三)建筑物状况 ××大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗；卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。
四、估价目的 为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。
五、估价时点 (1)1997年4月25日； (2)1998年6月18日； (3)2001年6月5日。
六、价值定义 本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓)，土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。
七、估价依据 本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。
具体资料如下：
1．《中华人民共和国土地管理法》。
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3．《房地产估价规范》。
4．《中国房地产统计年鉴》。
5．委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料(详见附件) (略)。
6．我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。
八、估价原则 我们在估价时遵循了以下原则： (一)合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。 (二)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。 (三)替代原则：房地产价格遵循替代原则，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 (四)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。
九、估价思路和方法 本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算： 1．1997年4月25日 估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并人住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。 2．1998年6月18日 根据评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。 3．2001年6月5日 根据××物业管理公司的介绍以及评估人员对××市房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。
十、估价结果 我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期 2001年6月5日至2001年7月10日。 房
地产估价计算书
一、个别因素分析 (一)土地用途：××大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。 (二)土地使用权性质：××大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为××，土地出让年限为50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。 (三)建筑面积：估价对象建筑面积为1084.4m2，每套房屋的建筑面积为135.5m2。 (四)根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1—2部分体式空调。
二、区域因素分析 (一)地理位置：××大厦位于××市××区。××路××号，属于××市历史上特别繁华的商业区，该大厦是××地区第一家外资开发的，集办公、商住、商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性大厦。 (二)交通便捷度：××大厦位于××市××路与××路的交叉口，周边邻运河通道××河、××道、××路等，距××国际空港约7km，距××火车站约8分钟车程，交通便捷度较高。 (三)周边环境及商业繁华度：××大厦位于××市历史上特别繁华的商业区，周边分布有××大饭店、××大厦、××大厦、××大厦、××世贸广场等高层建筑；除大厦裙楼的××百货外，附近还有××集团购物中心等综合性商场，距劝业场、××商厦、××道步行街、××路仅 1.5km左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。 (四)基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整。
三、市场背景分析 ××位于华北平原的东北部，濒临渤海湾，京哈、京沪铁路在此交汇，成为连接海内外、南北交通的枢纽，为首都北京门户，是北方对外贸易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中国北方的经济中心。 ××是一座有600年历史的文化名城，××的建筑享有“万国博览会”的美称。近年来，随着房改的深化、住房供给量和需求量的大幅上升，××加快了房地产市场的建设步伐。
四、估价思路及方法(同估价结果报告)
五、估价测算过程
(一)测算1997年4月25日的房地产价格
1．对采用收益法进行评估的解释 收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。 根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。 根据评估人员所掌握的资料，××大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，××大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2?天)，与之类似项目的租金为1.1～1.3美元/(m2?天)。自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调查，1999—2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2～3元/(m2?天)。 显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。
2．采用市场比较法进行评估 根据评估人员所掌握的资料，与××大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。 (1)比较实例选择 选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。 实例A：××广场 位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。 实例B：××大厦 位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为 1350美元/m2。 实例C：××大厦 位于××市××区××广场××号，××站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，聘用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。 估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表5-1。表5-1 比较因素条件说明表估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。 ①日期修正 由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。 ②区域因素
