房地产估价案例与分析试题(六)-吉格考试网

1. 列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A商业用房

B住宅

C写字楼

D工业用房

2. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。估价人员应根据（　）用途对该两幢房屋进行估价。

A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

3. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。该宗房地产第14年的净收益为（　）万元。

A1

B2

C-1

D14

4. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。该宗房地产的收益价格为（　）万元。

A129.28

B128.28

C127.28

D126.28

5. 下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

A居民收入增加

B房产税征收

C人民币升值

D居民消费价格指数上升

1. 可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么?在计算建筑物折旧中作此两种区分有何意义?

2. 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?

3. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡. 请问： 1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

4. 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见表8)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表8价值对象相关资料
估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入：
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元
(二)年运营费用：
1.年维修费用：
25000×2000×2%=1000000元
2.年管理费用：
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040元
3.年营业税及附加：
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元
4.年运营费用小计：
年运营费用=1000000+692040+725274=2417341元
(三)年净收益：
年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686元
(四)估价结果：

5. 实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么？

1. 某公司A，名下有一幢写字楼，共七层，每层建筑面积均为700m2，其中六、七两层留以自用，其余用于出租，其出租率为90%，租金为每平方米7元/日，高于同类写字楼的6元/ (日·m2)。
该写字楼正常的管理总费用占租金的10%，同类写字楼出租的年利润为20%。
若已知该写字楼的建筑物剩余使用年限为30年，土地剩余使用年限为35年，同类房地产资本化率为10%。
公司A出于某种目的，委托一家房地产估价公司对写字楼进行估价。
估价公司的估价报告的部分内容如下：
(1)年毛租金：
7000×5×7×365×90%＝8048250元
(2)年费用：
8048250×10%＝804825元
(3)年利润：
8048250×20%＝1609650元
(4)年纯收益：
8048250-1609650＝6438600元
(5)总价格：
6438600/10%×[1-1/(1+10%)35]＝62094881.96元

2. 本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：
(一) 估价的假设条件
1．估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2．本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3．本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4．估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5．估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6．估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7．任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8．我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。
(二) 估价的限制条件
1．本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
2．估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3．根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
4．本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

3. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下：
1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2．预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)：
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式采用试算法推算报酬率。具体如下：
求取可比实例报酬率表序号
注：上表计算结果无误。
报酬率＝(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
办公楼总价值=
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000/(1＋8.5%)0.5=576.02万元
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则
购买现厂房的税费总额=V×3%
七、计算估价对象在估价时点的市场价格
估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50万元
单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

4. 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?

5. 2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

房地产估价案例与分析试题(六)

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