房地产估价案例与分析试题(三)-吉格考试网

1. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　）

A该两幢房屋的正常市场价值

B该两幢建筑物的重新建造成本

C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

D该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

2. 有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（　　）方面的差异。

A房地产租金以外的收入

B运营费用率

C空置率

D可出租面积的比率

3. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续去年，甲公司以每平方米建筑面积10000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为4000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费100万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。现在，该公司为取得该项房地产的所有支出是()。

A小于4000万元

B等于4000万元

C等于4100万元

D大于4100万元

4. 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。估价时点是（　）

A2002年4月25日

B2002年5月25日

C2002年7月25日

D2002年7月25日以后的某一天

5. 采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/M2，土地重新取得单价为2100元/M2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/M2。

A3700

B4040

C4250

D5300

1. 影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?

2. 可比实例因素及差异表(有节略) 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比准价格计算：
一、交易日期修正系数
1.KA=99.7%
2.KB=99.0%
3.KC=99.2%
二、求取比准价格
1.比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/100
=6617元/m²
2.比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
×100/100×100/102×100/100×100/100
=6344元/m²
3.比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
×100/100×100/101×100/102×100/103
=6201元/m²
4.比准价格计算结果：
(6617+6344+6201)/3=6387元/m²

3. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000(元)=1800(万元)
酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元)
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)
酒店年总费用=1022×40%=409(万元)
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)
酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元)
酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)
该酒店总价格=1800+6005+300=8105(万元)

4. 1.分析下述评估报告，指明其中存在的错误内容(不必提出修改意见)。××写字楼房地产估价结果报告(略)
××写字楼房地产估价技术报告
一、委托估价方：新城房地产开发公司(简称新城公司)
二、估价对象：新城公司开发建设的××写字楼全部房地产
三、估价目的：新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格
四、估价日期：1996年6月1日至15日
五、估价时点：1996年8月1日
六、估价人员：(略)
七、估价依据：(略)
八、估价对象概况：
大华写字楼坐落于××市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，1994年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府缴纳了地价款，并开工。1996年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：
1.占地面积：3199m2
2.总建筑面积：14300m2
其中：地下1层2240m2，车位5个，设备间240m2。
地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。
地上2至12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。
3.总容积率4.47，地上容积率3.77。
4.装修及设备：(略)
九、采用估价方法
根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。
十、估价过程：
1.采用成本法估价
采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：
(1)向政府缴纳取得土地费用：723万元
(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元
(3)建安工程费(含附属室外工程)：2570×14300=36750000(元)=3675(万元)
(4)勘察设计等专业费：3675×6.5%=239(万元)
(5)管理费及其他费用：3675×7.5%=276(万元)
(6)借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。
723×12.6%×1.667+(1280+3675+239+276)×12.6%×2.25/2=151.8+775.4=927(万元)
(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%，(723+1280+3675+239+276)×25%=6193×25%=1548(万元)
(8)销售费税：按售价计算销售费2%、手续费1%、营业税5.5%：
(6193+927+1548)×(2%+1%+5.5%)=8668×8.5%=737(万元)
(9)成本法估价结果：8668+737=9405(万元)
采用成本法估价的结果为9405万元。
2.采用收益法估价
(1)估计年总收益
写字楼出租价格为每平方米建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。则：
(5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875)×365+800×5×90%×12
=(50097.9+7758.3)×365+280000
=21117513+280000
=2140(万元)
(2)年总成本费用及税金
①营业税及附加
2140×5%=107(万元)
②成本及经营管理费
水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%，则：
2140×28%=599(万元)
(3)估计年净收益
2140-107-599=1434(万元)
(4)确定资本化率
据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。
(5)计算收益价格
采用收益法的估价结果为10371万元。
3.最终估价值
9405×0.4+10371×0.6=9985(万元)
十一、估价结论
经过评估，新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万元(大写金额：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整)，折合每平方米建筑面积6983元。
十二、说明事项(略)
十三、有关附件：(略)
估价人员签字：(略)
审核人员签字：(略)
1996年6月15日

5. 某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。问题： 1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么? 2、写出估价技术路线。

1. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

2. 甲公司有一建筑面积为50平方米的临街首层店面，己出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如表1-1: 请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？
2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)

3. ××××房地产估价报告封面及目录(略)
致委托人函
×××(委托人全名):
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1-2层243.7平方米商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格人民币6993元/平方米(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司(盖章)
法定代表人：×××(签章)
2006年10月15日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××××房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)区位状况(略)
(二)实物状况
(1)建筑物实物状况
建筑面积：243.70平方米
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5米，2层层高约3.2米建筑物实际用途：1-2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)
设施设备：(略)
工程质量：(略)
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：(略)
绿化等其他情况：(略)
(2)土地实物状况
土地用途：1-2层为商业服务
土地等级：商业III级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质;水文状况：(略)
(三)权益状况
(1)建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7平方米。其中1层121.85平方米，2层121.85平方米，钢筋混凝土结构。
(2)土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》，(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。
(3)他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某己将贷款还清，该抵押权己注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
五、估价时点2006年10月10日
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元.大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整;按建筑面积计，平均单价为6993元/平方米,大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业期
2006年10月10日至10月15日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明(略)
××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。
1.测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。
具体评估过程如下：
(1)可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对像的可比实例，有关资料见表1-17。
(2)比较修正
1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100,将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表1-18。
表1-18
(续)
(3)比准价格计算
根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：
利用实例A计算：为10606元/平方米;
利用实例B计算：为9958元/平方米;
利用实例C计算：为9285元/平方米。
从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/平方米。
2.测算2层商铺价格
估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。
××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：9950×50%=4975(元/平方米)。
3.测算估价对象比准价格
估价对象总建筑面积为243.70平方米，1、2层面积均为121.85平方米，故估价对象比准价格为：121.85平方米×(9950+4975)=181.86(万元)。
(二)收益法
1.估算有效毛收入
(1)潜在毛收入
潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入：根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/月·平方米,则年潜在毛收入为：65×243.70×12=190086(元)。
(2)有效毛收入
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为:有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)
空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：
190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)。
2.确定年运营费用
为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：
(1)税金
指房广所有人按有关规定向税务机关缴纳的房广税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011元。
(2)管理费和租赁费用
指对出租房屋实行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则:162524×2.5%=4063(元)。
(3)维修费
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。
(4)保险费
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的0.15%。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/平方米。则保险费为：2000×243.70×0.15%=731(元)。
(5)运营费用合计
年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)。
3.确定房地产年净收益
房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919(元)。
4.确定报酬率
报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。
5.确定收益年限n
估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据颁布标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n=58.9(年)。
6.计算房地产收益价格
=1532338(元)=153.23(万元)
即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。
六、估价结果确定
经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则:估价对象最终估价结果：
房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元)
房地产单价=170.41×10000÷243.70=6993元/平方米
估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整;按建筑面积计，平均单价为6993元/平方米,大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
附件(略)

4. 本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
注册房地产估价师声明
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们己于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。

5. 本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主己将住宅改为商铺。李某也己申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：五、最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门己原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某己申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为己建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/平方米,类似商铺市场均价为20000元/平方米。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

房地产估价案例与分析试题(三)

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