房地产估价师经营与管理考试题(十)-吉格考试网

1. ()反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A住房价格合理性指数

B量价弹性

C住房市场指数

D消费者心理指数

2. ()是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

A投资机会选择与决策分析

B前期工作

C建设阶段

D租售阶段

3. 一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（）

A租户的商业声誉

B组合与位置分配

C物业管理的服务

D业主的管理水平

4. 按()来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。

A按投资主体

B按投资期限或投资回收期长短

C按经济活动类型

D按投资对象存在形式的不同

5. 国外通常将写字楼分为()个等级。

A2

B3

C4

D5

1. 专业人员主要依照写字楼（　）对其进行分类。

A所处的位置

B交通便利条件

C自然或质量状况

D设施完善程度

E收益能力

2. 按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（　　）等类型。

A市级购物中心

B地区购物商场

C居住区商场

D邻里服务性商店

E批发市场

3. 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有(　)。

A房地产同时具有经济寿命和自然寿命

B自然寿命一般要比经济寿命长

C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D房地产的经济寿命与使用性质无关

E对于收益性房地产来说，经济寿命是指在正常市场和运营状态下，净收益大于零的持续时间

4. 国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有(　)几种。

A期内可供租售量/历史同期可供租售量

B实际价格/理论价格

C房地产价格指数/居民消费价格指数

D房地产投资需求/房地产使用需求

E房地产价格增长率/实际GDP增长率

5. 房地产市场的法律制度环境包括()等。

A土地制度

B住房制度

C宏观金融政策

D交易制度

E城市发展政策

1. 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。(　)

A对

B错

2. 市场规模就是特定商品的购买者数量。

A对

B错

3. 城市环境污染、穷人大量润入城市所产生的社会问题等会导致住宅片分化。()

A对

B错

4. 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。()

A对

B错

5. 当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。

A对

B错

1. 某市一家工业企业2016年度发生以下经济业务：(1)销售产品取得不含税收入9000万元，销售成本为6500万元;
(2)出租机器设备取得不含税租金收入200万元;
(3)全年发生管理费用1300万元(其中业务招待费56万元)，销售费用500万元(含广告费320万元);
(4)实际发放工资共计500万元，向工会拨缴工会经费11万元、发生职工福利费78万元、职工教育经费19万元;(以上工资和经费均未包括在成本、费用内)
(5)营业外支出50万元，该笔支出为通过红十字会向灾区的捐赠;
(6)从境外分支机构取得税后所得42.5万元，分支机构在境外实际按15%的税率缴纳了企业所得税;
(7)1—11月已预缴企业所得税50万元。
已知：该企业增值税税率为17%，当年认证通过的进项税为830万元;城市维护建设税的税率7%，教育费附加3%;除此之外不考虑其他税费。计算结果均保留两位小数。
要求：根据所给资料，回答下列问题：
(1)计算该企业2016年税前准予扣除的税费。
(2)计算该企业2016年境内销售(营业)收入和会计利润。
(3)计算该企业2016年业务招待费和广告费应调整应纳税所得额的数额。
(4)计算该企业2016年所得税前可以扣除的工资以及工会经费、职工福利费、职工教育经费合计数。
(5)计算该企业2016年所得税前可以扣除的捐赠支出。
(6)计算该企业汇算清缴时应补缴的企业所得税。

2. 王某以12000元／m²的价格购买了10间建筑面积均为80m²的商铺。购房款的60％来自银：提供的10年期、年利率为7．5％、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某：购房时还支付了相当于购房款1．5％的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对1铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3％的手续费和3％的契税王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元／m²的价格卖掉其中间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元／m²的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商。继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元／m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当“售价5．5％的销售税金、0．3％的手续费和1％的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的j金保持200元／月．m²(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入125％；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在：末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14％。(1)完成下列白有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。
自有资金现金流量如下表。

3. 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。表3-1净现金流量单位：万元

4. 某房地产开发项目的占地面积为2000m²，建筑容积率为2.5，楼面地价为1500元/m²，建造成本为3000元/m²，预计项目建成后售价为9000元/m²，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建造成本预算的10%，出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的2.5%和6.5%，问开发商成本利润率是多少?

5. 某投资者以700万元的价格购买了一物业20年的使用权，用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为20%，预计未来20年内的年租金上涨率为8%，问该写字楼于第七年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

房地产估价师经营与管理考试题(十)

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