房地产估价师经营与管理考试题(四)
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：203
试卷答案：有
试卷介绍： 房地产估价师经营与管理考试题(四)已经整理好，里面包含多种题型，需要备考的朋友们赶紧来刷题吧！
试卷预览
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1. 房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。
A变现风险
B政策风险
C利率风险
D市场供求风险
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2. 投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以()。
A提高投资收益
B降低系统风险
C降低个别风险
D使投资毫无风险
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3. 投资者进行房地产投资的主要目的一般是()。
A获取房地产当期收益
B获取房地产未来收益
C直接从事房地产开发经营活动
D间接参与房地产开发经营活动
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4. 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的()。
A20%
B30%
C40%
D50%
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5. 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。
A租金调整条款
B代收代缴费用条款
C装修费用条款
D折让优惠条款
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1. 当承包商仅作为营造商时，其利润仅与()有关，承担的风险相对较少。
A土地成本
B建造成本
C资金筹措
D市场营销
E施工周期
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2. 从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有()。
A土地
B劳动力
C资本
D经验
E环境
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3. 不属于房屋开发费的有()。
A公共配套设施建设费
B基础设施建设费
C其他工程费
D土地取得费用
E开发期间税费
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4. 甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括( )。
A销售利润率
B投资利润率
C资产负债率
D财务净现值
E偿债备付率
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5. 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。
A销售收入
B出租收入
C其他经营收入
D财务费用
E土地成本
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1. 一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。
A对
B错
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2. 经营便利品，最重要的是备齐花色品种，让消费者有充分的选择余地，并帮助他们了解各种商品的质量、性能和特色，他们才会放心地作出决策。( )
A对
B错
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3. 可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。()
A对
B错
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4. 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。
A对
B错
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5. 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。()
A对
B错
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1. 某投资者以4500元/m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?
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2. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为109/6，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期问的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
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3. 某家庭欲买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月，等额偿还。另外，从1995年到2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年年末。问：(1)该家庭的月还款额为多少?
(2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?
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4. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
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