房地产估价师经营与管理考试题(三)

考试总分：100分

考试类型：模拟试题

作答时间：90分钟

已答人数：390

试卷答案：有

试卷介绍： 房地产估价师经营与管理考试题(三)已经整理好，里面包含多种题型，需要备考的朋友们赶紧来刷题吧！

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单选题 多选题 判断题 主观题

1. 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。

A相互影响的

B相互独立的

C有因果关系的

D有条件关系的

2. 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。

A目标定价法

B价值定价法

C挑战定价法

D成本加成定价法

3. 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。

A60%

B70%

C80%

D90%

4. 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。

A投资利润率

B投资回报率

C贷款利率

D成本利润率

5. 当贷款综合风险度超过（　）时，为高风险贷款。

A50%

B60%

C80%

D90％

1. 依代理委托方的不同，物业代理可以分为()。

A联合代理

B买方代理

C独家代理

D卖方代理

E双重代理

2. 运营费用的人工费包括()。

A工资

B医疗、养老、失业保险

C统筹费

D聘请法律顾问的费用

E保安费用

3. 地方政府的年度土地储备计划包括（　　）。

A年初和年末土地储备规模

B年度前期开发规模

C年度土地出让金总额

D年度土地供应规模

E年度土地储备临时利用计划

4. 以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有()。

A城市基础设施用地

B公益事业项目用地

C重要旅游项目用地

D经济适用房用地

E国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

5. 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为()等四个层次。

A经营利润

B利润总额

C税后利润

D可分配利润

E未分配利润

1. 无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。()

A对

B错

2. 由于购买者意图调查法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意图与管理人员的意见进行综合，以便作出比较可靠的预测。(　　)

A对

B错

3. 收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（　　）

A对

B错

4. 某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。(　　)

A对

B错

5. 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。()

A对

B错

1. 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日～2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0．2%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?

2. 某房地产开发项目的占地面积为6000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000㎡，可用于经营部分为4500㎡，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/间一天。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000㎡，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/㎡，销售税费为销售收入的5．5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）。
该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
（1）完成下列现金流量表。
现金流量表（单位：万元）

3. 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表l所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)表1项目现金流量表单位：万元

4. 某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%，贷款期限为15年．按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?

5. 某投资者以4500元/平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，己知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次性偿清该项贷款的余额。问：此时一次偿还的金额为多少?