房地产开发经营与管理期末考试题
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：385
试卷答案：有
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试卷预览
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1. ()是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A投资机会选择与决策分析
B前期工作
C建设阶段
D租售阶段
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2. 从金融角度理解，()是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。
A投资
B投机
C信托
D储蓄
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3. 由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。
A操作风险
B信用风险
C市场风险
D法律风险
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4. 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是()。
A城市或区域产业结构与布局
B人口数量与结构
C土地资源状况
D建筑技术进步
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5. 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。
A成本导向定价法
B购买者导向定价法
C竞争导向定价法
D市场导向定价法
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1. 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。
A单元估算法
B概预算定额法
C工程量近似匡算法
D蒙特卡洛模拟法
E单位指标估算法
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2. 项目融资主体的组织形式主要有（ ）。
A既有项目法人融资
B新设项目法人融资
C商业性法人融资
D政策性法人融资
E自然人融资
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3. 风险型决策的具体方法包括()。
A最小可能法
B最大可能法
C期望值法
D决策树法
E后悔值法
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4. 以下房地产市场参与者中，属于专业顾问的是( )。
A会计师
B开发商
C房地产经纪人
D建筑师
E工程师
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5. 根据谁在市场上购买可将市场分为的类型是( )。
A个人消费者市场
B组织消费者市场
C国家消费者市场
D集体消费者市场
E单位消费者市场
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1. 风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。
A对
B错
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2. 初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。()
A对
B错
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3. 不同时点的现金流量，无法直接比较。
A对
B错
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4. 公开招标的费用要低于邀请招标的费用。()
A对
B错
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5. 进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。()
A对
B错
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1. 某家庭购买了一套90㎡的商品住宅，售价为4000元/㎡。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?
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2. 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金。400万元;第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
(2)第3年租金收人、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起每年的租金收人、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
(3)计算期(开发经营期)取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)
(2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)
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3. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
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4. 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。 表3-2现金流量单位：万元
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5. 求方案自有资金的财务净现值。
