房地产经营与管理试题与答案
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：160
试卷答案：有
试卷介绍： 聚题库整理了房地产经营与管理试题与答案，里面包含单选题、多选题、判断题、主观题等多种题型！
试卷预览
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1. 需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A第一阶段
B第二阶段
C第三阶段
D第四阶段
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2. 以下不属于现代房地产周期研究结论的是()。
A经济扩张与创造就业不再是线性关系
B经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C房地产市场呈现自我修正的周期性
D就业机会增加与空间需求不再同比增长
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3. 在房地产市场的分类中，一级市场是指()。
A土地使用权转让市场
B新建商品房租售市场
C土地使用权出让市场
D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
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4. 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。
A简单平均法
B移动平均法
C加权移动平均法
D指数平滑法
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5. 不应计入收益性物业经营费用的是()。
A抵押贷款利息
B公共设施维修费
C房产税
D物业保险税
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1. 下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。
A现金回报率
B投资回收期
C借款偿还期
D资产负债率
E资本金利润率
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2. 定义市场区域工作主要包括()。
A描绘市场区域的发展前景
B描绘市场区域
C在相应地图上描绘区域的物业类型
D在相应地图上标出市场区域的边界
E解释确定市场区域边界的依据
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3. 期权价格就是获得这种权利所投入的( )。
A人力
B财力
C物力
D技术
E时间
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4. 在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有()。
A未来预期收益变化
B获得金融机构融资的难易程度
C政府税收政策的影响
D土地供给的变化
E原用于其他方面资金的介入
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5. 成本计划可分解为()等方面。
A材料设备成本计划
B管理费成本计划
C人工费成本计划
D不可预见成本计划
E施工机械费用计划
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1. 机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。()
A对
B错
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2. 房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。()
A对
B错
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3. 对于房地产开发项目，在编制资产负债表时，要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。
A对
B错
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4. 新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、转让和抵押等子市场。
A对
B错
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5. 不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据。( )
A对
B错
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1. 某投资者以1.8万元/m。的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的309/6，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
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2. 某商业房地产项目总占地面积42000m2，规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价为280元／m2，建造成本为964元／m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040元／m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
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3. 某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。
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4. 某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0．05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
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