房地产开发与经营管理试卷(一)-吉格考试网

1. 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。

A变动可能性

B影响重要性

C发生经常性

D类型归属性

2. 银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是()元。

A1843.86

B1847.55

C2279.87

D2291.27

3. 在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（　）。

A市场需求上限

B市场有效需求

C市场现实需求

D市场最低需求

4. 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为()阶段。

A租金增长率上升

B新增供给小于新增需求

C新开工项目增加

D租金增长率下降

5. 采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是()。

A单元估算法

B单位指标估算法

C工程量近似匡算法

D概算指标法

1. 下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有()。

A资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资

B抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务

C按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托

D以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能

E一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

2. 房地产市场营销因素调查包括的类型有(　)。

A产品调查

B价格调查

C市场需求质量调查

D分销渠道调查

E促销策略调查

3. 开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

A无偿划拨

B协议出让

C挂牌

D拍卖

E招标

4. 调查计划一般要包括(　)。

A资料来源

B调查方法

C调查手段

D抽样方案

E调查内容

5. 影响房地产市场转变的社会经济力量有()几个方面。

A金融业的发展

B经济发展状况

C生产和工作方式的转变

D人文环境的变化

E房地产产权与交易政策

1. 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。(　)(2009年试题)

A对

B错

2. 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的。

A对

B错

3. 所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。()

A对

B错

4. 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种循环的模式。()

A对

B错

5. 随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。

A对

B错

1. 甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/平方米。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是:项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%;销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/平方米;管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。(1)请计算该开发项目的财务内部收益率;(2)若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。

2. 某家庭欲买一套单价为2800元/m²、面积为120m²的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月等额偿还。另知，从1995年到2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。问：(1)该家庭的月还款额为多少?
(2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?

3. 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如下表，目标收益率ic=15%，目标投资回收期Pc=10年。试确定项目的财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。

4. 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以59/6的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。

5. 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：(1)项目建设投资为1800万元。笫1年投资1000万元，其中资本金400万元;第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。(3)计算期(开发经营期)取20年。请根据以上资料，完成下列工作：(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)。(2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)

房地产开发与经营管理试卷(一)

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