房地产经营与管理考试答案

考试总分：100分

考试类型：模拟试题

作答时间：90分钟

已答人数：170

试卷答案：有

试卷介绍： 房地产经营与管理考试答案已经整理好，里面包含单选题、多选题、判断题、主观题等多种题型。

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单选题 多选题 判断题 主观题

1. 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如表6—14所示，目标收益率iC=15%，目标投资回收期。PC=10年。试确定项目的财务净现值;财务内部收率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。

2. 某房地产开发项目的占地面积为8000平方米,土地使用权年期为40年，总建筑面积50000平方米,其中服务式公寓35000平方米,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000平方米,地下车位230个(10000平方米)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/平方米.年，运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。

4. 王某以12000元/m²的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000元/m²的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/m²的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/m²的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/(月·m²)(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。
自有资金现金流量表(单位：万元)