房地产估价师考试开发经营与管理试卷及答案
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：196
试卷答案：有
试卷介绍： 聚题库整理了房地产估价师考试开发经营与管理试卷及答案，里面有多种题型。
试卷预览
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1. 在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是()。
A投资计划与资金筹措表
B财务计划现金流量表
C营业利润测算表
D全部投资现金流量表
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2. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造()个基本评价方案。
A1~2
B1~3
C2~3
D2~4
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3. 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。
A3.57%
B4.00%
C6.56%
D10.56%
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4. 某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是()万元。
A378.49
B678.22
C779.14
D804.73
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5. 写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（ ）来确定。
A市场租金水平的预测值
B业主可接受的最低租金水平
C市场租金的变化趋势
D同类写字楼的平均租金水平
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1. 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。
A基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
C基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
D在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
E在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金
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2. 商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（ ）。
A贷款价值比率通常不超过50%
B贷款期限最长不超过10年
C贷款期限最长不超过20年
D贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
E仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
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3. 下列投资中属于金融投资的有()。
A股票
B保险
C彩票投资
D货币市场的存款
E流动资产投资
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4. 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括( )。
A销售收入
B出租收入
C营业外收入
D补贴收入
E自营收入
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5. 房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。
A备选方案差异原则
B备选方案独立原则
C最低可接受收益率原则
D不行动原则
E备选方案关联性原则
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1. 购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。( )
A对
B错
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2. 当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。()
A对
B错
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3. 房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部解决，是否需要收集成本很高的二手资料。()
A对
B错
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4. 房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会从根本上影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。()
A对
B错
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5. 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。( )
A对
B错
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1. 某家庭欲买一套单价为2800元/平方米、面积为120平方米的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%，利率为6%，按月等额偿还。另知，从2007年到2013年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于2007年到2013年间的年平均通货膨胀率，基年为2013年末。问： (1)该家庭的月还款额为多少? (2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?
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2. 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据；(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
(3)计算期(开发经营期)取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)
(2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
(所有的投资和收入均发生在年末)
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3. 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房?(精确到小数点后2位)(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?
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4. 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000平方米,规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/平方米,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/平方米,管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税(假设销售费用均在开发完成时发生)。(1)若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。(2)若该项目的销售价格为8000元/平方米，求该项目保本的最低销售量。
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5. 某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租经营。该投资项目现金流入与流出情况如下表所示，目标收益率为18%。试求该投资项目的净现金流量，计算该项目的财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期，并判断该投资项目的经济可行性。物业经营期内现金收入与支出表单位：万元
