2022房地产估价师理论与方法考试题及答案

   2022房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试题及答案已经整理好，要考试的朋友们赶紧来刷题吧！

   【单选题】
   1.王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为(　)元。
   A、12650
   B、5000
   C、13911
   D、12574   
   答案：D
      【多选题】
   2.在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是(　)。
   A、试错法
   B、移动平均法
   C、曲线拟合法
   D、线性内插法
   E、指数修匀法   
   答案：BCE
   解析：移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。
   【单选题】
   3.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。
   A、建筑技术
   B、土地权利设置
   C、相邻关系
   D、土地使用管制   
   答案：D
   解析：土地使用管制情况应说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：1、土地用途;2、容积率或建筑控制规模;3、建筑高度;4、建筑密度;5、绿地率;6、其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
   【单选题】
   4.下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是()。
   A、不可移动特性是指房地产的位置不可移动
   B、房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境
   C、房地产市场是一个全球性的市场
   D、房地产市场按照地域可分为若干个子市场   
   答案：C
   解析：由于人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动方向是相反的。
   【判断题】
   5.当以单位宽度的标准临街宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，应采用单独深度价格修正率。
   答案：错
   解析：路线价的含义不同，应该采用不同类型的临街深度价格修正率。采用不同类型的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式也会有所不同：1、当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率;2、当以单位宽度的标准临街宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率;3、当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。
   【单选题】
   6.对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是()。
   A、产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值
   B、产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值
   C、产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本
   D、产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值   
   答案：B
   解析：在房地产征收征用中，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值(包括被征收的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值)进行评估，为确定货币补偿金额提供依据;被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值(包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值)进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(简称产权调换差价)提供依据，即：产权调换差价=被征收房屋价值一用于产权调换房屋价值。
   【主观题】
   7.有甲、乙两宗交易实例，甲实例的建筑面积160m²（，成交总价80万元，首期付16万元，余款于一年后付清，年利率为8%。乙实例的使用面积175m²（建筑面积与使用面积比例为1：0.75），使用面积下的单价为5010元，于成交时一次付清。试将两交易实例价格统一为成交日期一次付清时的建筑面积单价。
   答案：甲单价=4703.70元/m²，乙单价=3757.55元/m²
      【单选题】
   8.估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和()。
   A、价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件
   B、价值类型、估价对象分析、致委托人函
   C、价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制
   D、价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制   
   答案：D
   解析：估价结果报告包含：1、估价委托人：2、估价机构;3、估价目的;4、估价对象;5、价值时点;6、价值类型;7、估价依据;8、估价原则;9、估价方法;10、估价结果;11、注册房地产估价师;12、实地查勘期;?估价作业期;?其他需要说明的事项。
   【多选题】
   9.成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括()。
   A、营业税
   B、应由买方缴纳的契税等税费
   C、应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税
   D、城市维护建设税
   E、教育费附加   
   答案：BC
   解析：成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点(假设为现在)的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方(在此为房地产开发企业)缴纳的税费，可分为下列两类：1、销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”);2、其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。
   【判断题】
   10.比较两宗权益状况相同的房地产价值大小，取决于这两宗房地产实物状况的好坏。
   答案：错
   解析：房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。影响房地产价值大小的因素包括：1、房地产实物;2、权益;3、区位。比较两宗权益状况相同的房地产价值大小，除了取决于这两宗房地产实物状况的好坏之外，还要考虑区位因素。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。

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