2023年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》每日一练试题02月21日

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判断题

1、房地产经纪机构和房地产经纪人员只可以接受房地产交易中的一方的委托，向一方委托人提供居间服务。()

答 案：错

解 析：房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。但无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。

2、国有建设用地使用权出让的最高年限，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年。()

答 案：错

解 析：国有建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年。商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

3、住宅按照层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。()

答 案：对

解 析：根据层数或高度建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。其中，住宅根据层数，分为低层住宅(1～3层)、多层住宅(4～6层)、中高层住宅(7～9层)和高层住宅(10层及以上)。

4、宅基地可以用于设定抵押。()

答 案：错

解 析：《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

5、房地产经纪人与其客户之间发生的代理关系属于法定代理。()

答 案：错

解 析：房地产代理属于民法上的委托代理。它是指房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。房地产代理不属于法定代理。

单选题

1、王某将其一套房屋出售给李某，李某在付清房款后就入住了该房屋，但一直未办理房屋所有权转移登记。此时，李某对该房屋拥有的权利有（　　）。

• A：请求王某配合过户登记的债权
• B：对该房屋的所有权
• C：设立在该房屋上的用益物权
• D：对该房屋的承租权

答 案：A

解 析：根据《物权法》，不动产物权生效情形分为法定生效、事实行为成就时生效和登记生效三种情形。登记是物权公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，因当事人之间的法律行为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。

2、在存量商品房中，出卖人出卖房屋，应至少提前（）通知承租人

• A：7日
• B：15日
• C：30日
• D：60日

答 案：B

解 析：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十四条规定：出卖人出卖房屋，应至少提前15日通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以向人民法院请求出租人承担赔偿责任

3、王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
王某将房屋抵押应办理房屋抵押权（ ）。

• A：设立登记
• B：变更登记
• C：转移登记
• D：更正登记

答 案：A

解 析：房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、变更、转移和注销等事项在登记簿上予以记载的行为。一般抵押登记包括：设立登记、变更登记、转移登记、注销登记。本案例中，王某进行的抵押，是初次设立抵押，应进行抵押权设立登记。

4、房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。
房地产转让一般应当以（ ）作为缴纳税费的依据。

• A：申报的成交价格
• B：重新评估的价格
• C：更改后的成交价格
• D：市场价格

答 案：A

解 析：《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

5、在地震多发地区，建筑物钢筋混凝土楼板通常采用（）的施工方式。

• A：现浇
• B：预制
• C：叠合
• D：装配

答 案：A

解 析：根据楼板结构层所用的材料，分为木楼板、钢筋混凝土楼板等。木楼板的构造简单、自重较轻，但防火性能较差、不耐腐蚀。钢筋混凝土楼板坚固、耐久、强度高、刚度大、防火性能好，目前应用较普遍。钢筋混凝土楼板根据施工方法，分为预制和现浇。预制楼板的隔声较好，整体性较差；现浇楼板的整体性较好，隔声较差。在地震易发地区，宜采用现浇楼板。

多选题

1、关于最高额抵押的说法，正确的有（）

• A：债务人不履行到期债务，抵押权人有权在最高债权额限度内优先受偿
• B：最高额抵押权设立前已经存在的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围
• C：最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权作担保
• D：最高额抵押的抵押财产，只能由债务人提供，不能由第三人提供
• E：最高额抵押权设立后新增的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围

答 案：ABC

解 析：D项，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。E项，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围

2、下列关于房地产经纪服务的说法中，正确的有（）

• A：主体具有多样性
• B：客体具有特殊性
• C：内容具有服务性
• D：服务具有有偿性
• E：服务具有技术性

答 案：CD

解 析：房地产经纪服务的特性有：①房地产经纪服务的主体具有特殊性；②房地产经纪服务的客体具有多样性；③房地产经纪服务的内容具有服务性；④房地产经纪服务具有有偿性。

3、根据空气处理的设置情况，空调系统分为（　　）。

• A：集中式系统
• B：开放式系统
• C：分散式系统
• D：半开放式系统
• E：半集中式系统

答 案：ACE

解 析：根据空气处理的设置情况，空调系统分为集中式系统（空气处理设备集中在空调机房内，空气经处理后由风道送入各房间）、分散式系统（空调机组按需要直接放置在空调房内或附近的房间内，每台机组只供一个或几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组）、半集中式系统（集中处理部分或全部风量，然后送往各个房间或各区进行再处理）。

4、王某依法取得一幢商品住宅所有权后，现发生下列变化，其中应申请该住宅所有权变更登记的情形有（）

• A：王某将该住宅赠与给朋友
• B：该住宅面积发生变化
• C：该住宅的界址点发生变化
• D：经批准该住宅改为经营性用房
• E：王某将该住宅出租给李某居住

答 案：BCD

解 析：A项属于转移登记。E项，仅仅是使用权发生变更，不涉及所有权。国有建设用地使用权和房屋所有权登记的面积、界址点、房屋用途、土地使用权的权利期限等内容发生变化的，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记

5、2015年10月冯某委托甲房地产经纪机构代理对外租赁其一套住宅。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2018年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年5月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。下列说法中，正确的有（ ）。

• A：租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行
• B：卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止
• C：冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权
• D：褚某虽无意购买该房屋，但若2015年10月主张优先租赁权，卫某不得拒绝
• E：褚某请求确认冯某与卫某签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持

答 案：AC

解 析：AB两项，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。C项，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。D项，第三人善意购买租赁房屋并已经办理房屋所有权转移登记手续的，承租人优先购买权人民法院不予支持。本题中，3月份冯某委托出售，褚某在10月份主张优先租赁权，已超过15天，且卫某已办理了房屋登记手续，所以褚某无权主张优先租赁权。E项，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。