2023年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》每日一练试题01月29日

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判断题

1、通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年，就可以报名参加房地产经纪人职业资格考试。()

答 案：对

解 析：只有高中或中专学历的人员，只要通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书，从事房地产经纪工作满6年后，就可以报名参加房地产经纪人职业资格考试。

2、宅基地可以用于设定抵押。()

答 案：错

解 析：《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

3、房地产经纪人与其客户之间发生的代理关系属于法定代理。()

答 案：错

解 析：房地产代理属于民法上的委托代理。它是指房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。房地产代理不属于法定代理。

4、新建商品住房和存量住房转让手续费，由转让方承担。()

答 案：错

解 析：新建商品住房转让手续费，由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。存量住房转让手续费，由交易双方各承担50%。

5、房地产经纪机构和房地产经纪人员只可以接受房地产交易中的一方的委托，向一方委托人提供居间服务。()

答 案：错

解 析：房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。但无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。

单选题

1、房屋买卖中的首要问题是（）

• A：确认产权是否存在瑕疵
• B：房屋的升值空间
• C：房屋的结构质量
• D：确认合同的合法性

答 案：A

解 析：产权纠纷引起的风险包括：①产权瑕疵风险；②产权转移风险。其中，房屋买卖中确认房屋产权是否存在瑕疵是首要问题。存量房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否顺利交易的重要因素，而有的产权证明有可能已无法清晰显示产权现有的状态

2、A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力最高的是（ ）

• A：《城市房地产管理法》
• B：《A省城镇房地产开发经营管理条例》
• C：《A省商品房销售管理办法》
• D：《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

答 案：A

解 析：房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律，《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，《A省商品房销售管理办法》属于地方（省级）政府规章，《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方（县级）政府规章。A项，《城市房地产管理法》的效力最高。

3、2013年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，张某办理了房屋所有权登记。2015年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2017年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。对此，李某可以主张的权利为（）

• A：拒交房租
• B：要求张某承担损害赔偿责任
• C：要求按租赁合同约定继续承租
• D：请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

答 案：C

解 析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效

4、空调按空气处理的设置情况分类，不包括（）。

• A：集中式系统
• B：分散式系统
• C：半集中式系统
• D：区域式系统

答 案：D

解 析：根据空气处理的设置情况，空调系统分为集中式系统(空气处理设备集中在空调机房内，空气经处理后由风道送入各房间)、分散式系统(空调机组按需要直接放置在空调房内或附近的房间内，每台机组只供一个或几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组)、半集中式系统(集中处理部分或全部风量，然后送往各个房间或各区进行再处理)。

5、通过建筑标准层平面图可以看出，该建筑标准层共设计有（）套住宅。  

• A：2
• B：4
• C：5
• D：8

答 案：B

多选题

1、就签订“阴阳合同”的行为，建设（房地产）主管部门应对房地产经纪机构进行的处罚有（）。

• A：记入信用档案
• B：取消网上签约资格
• C：吊销营业执照
• D：处以3万元罚款
• E：依法取缔

答 案：ABD

2、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中，正确的为（ ）。

• A：在未征得甲、乙银行同意的情况下，刘某不能将已抵押的房屋出租
• B：在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力
• C：在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿
• D：甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失

答 案：AB

解 析：A项，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。B项，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。C项，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人来书面告之承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。D项，《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

3、以下关于房屋登记费说法正确的是（）

• A：因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费
• B：经济适用住房登记以及因权利人名称变更而申请房屋变更登记，不收取房屋登记费
• C：住房登记以每件80元标准收费
• D：农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费
• E：非住房登记以每件550元标准收费

答 案：ACDE

解 析：B项，住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。其中，减半收取登记费的情形有：①申请不动产更正登记、异议登记的；②不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的；③同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的；④国家法律、法规规定予以减半收取的。

4、下列选项中关于房屋共有的说法正确的是()。

• A：房屋共有分为“按份共有”和“共同共有”
• B：按份共有人处分房屋需要1/3的按份共有人同意即可
• C：共同共有人处分共有房屋，需要全体共同共有人同意
• D：按份共有人可以随时请求分割共有房屋
• E：共同共有人可以随时请求分割共有房屋

答 案：ACD

解 析：房屋共有分为共同共有和按份共有，按份共有房屋的份额处分更为更为灵活，按份共有人可以随时请求分割共有房屋，处分共有房屋经占额2/3以上的共有人同意即可。而共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分为共有房屋时，才可请求分割，并且需要全部的共同共有人同意。

5、竖向建筑构件有（）。

• A：屋顶
• B：墙体
• C：梁
• D：柱
• E：基础

答 案：BDE

解 析：本题考查的是建筑构造组成知识点。一幢建筑物通常是由竖向建筑构件（如基础、墙体、柱）、水平建筑构件（如地面、楼板、梁、屋顶）及解决上下层交通联系的楼梯等组成。