2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题05月26日

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单选题

1、在下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是（ ）。

• A：房地产市场调查研究
• B：房地产开发项目策划
• C：房地产销售代理
• D：房地产投资项目可行性研究

答 案：C

解 析：房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。C项属于房地产经纪活动。

2、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的（）交存住宅专项维修资金。

• A：使用面积
• B：套内建筑面积
• C：共有面积
• D：建筑面积

答 案：D

解 析：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。

3、蒋某购买该房屋实际向甲企业支付购房款（）万元。

• A：69.12
• B：69.36
• C：69.60
• D：72.00

答 案：B

解 析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则作出相同规定：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%)，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人己付房价款退还给买受人，同时支付己付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积）÷合同约定面积*100%。本案例中，蒋某购房的面积误差比=(116-120)÷120*100%≈-3.33%，绝对值超出3%，则王某实际应付购房款=120*[1-3%-(3.33%-3%)*2]*6000=69.36(万元）。

4、D银行对在建工程项目享有（）。

• A：所有权
• B：用益权
• C：担保物权
• D：债权

答 案：C

解 析：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

5、下列权利中，房地产经纪人不享有（）的权利。

• A：指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务
• B：拒绝委托人发出的违法指令
• C：要求委托人提供与交易有关的资料
• D：以个人名义订立房地产经纪合同

答 案：D

解 析：D项，目前，房地产经纪业务由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务报酬由房地产经纪机构统一收取，房地产经纪人不能以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，所以房地产经纪人只能受聘到房地产经纪机构从事房地产经纪业务。因此，房地产经纪人只能在房地产经纪机构的授权下，以房地产经纪机构的名义签订房地产经纪合同。 

多选题

1、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为（ ）。

• A：应签订书面抵押合同
• B：刘某和甲、乙银行应办理变更登记
• C：不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权
• D：抵押权自抵押合同登记之日起成立

答 案：AD

解 析：A项，房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项，《物权法》规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。

2、根据建设工程竣工验收管理制度的内容，建设工程竣工验收的条件有（）。

• A：有建设行政主管部门签署的工程质量保修书
• B：有完整的技术档案和施工管理资料
• C：建设单位已按合同约定支付工程款
• D：有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告
• E：完成工程设计和合同约定的各项内容

答 案：BCDE

解 析：建设工程符合下列要求方可进行竣工验收：①完成工程设计和合同约定的各项内容。②施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。③对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。④勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。⑤有完整的技术档案和施工管理资料。⑥有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。⑦建设单位已按合同约定支付工程款。⑧有施工单位签署的工程质量保修书。⑨对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。⑩建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。法律、法规规定的其他条件。 

3、根据《城市商品房预售管理办法》，甲企业申请办理《商品房预售许可证》，应向相关部门提交的土地、建筑工程证件为()。

• A：土地使用权证
• B：土地所有权证
• C：建设工程规划许可证
• D：建筑工程施工许可证

答 案：ACD

解 析：《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料:土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

4、随着我国城市规划走上法制轨道，城市规划综合调控作用得到充分发挥，城市规划监管体制和机制不断创新，并逐步建立了（）管理制度。

• A：蓝线
• B：绿线
• C：红线
• D：黄线
• E：紫线

答 案：ABDE

解 析：随着我国城市规划走上法制轨道，城市规划综合调控作用得到充分发挥，城市规划监管体制和机制不断创新，并逐步建立了绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度。具体为：①城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。②城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。③城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。④城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 

5、国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划，用于指导（）的编制。

• A：省域城镇体系规划
• B：城市总体规划
• C：市域城镇体系规划
• D：县域城镇体系规划
• E：镇域城镇体系规划

答 案：AB

解 析：国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。省域城镇体系规划的内容应当包括：城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域。