2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题05月11日

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单选题

1、下列关于现房抵押的表述中，正确的是（）

• A：现房抵押的抵押权人可以不是债权人
• B：现房抵押的抵押人是债务人或第三人
• C：为了保证债务的偿还，抵押权人应当保管已经注记的房地产权利证书
• D：现房抵押所担保的主债仅限于债务人再次购买房屋

答 案：B

解 析：《物权法》规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产

2、下列关于国有建设用地使用权划拨的特征的说法，错误的是（ ）。

• A：划拨的土地有使用期限的限制
• B：以划拨方式取得的建设用地使用权，未经许可不得进行转让
• C：取得划拨国有建设用地使用权，必须经过县级以上人民政府核准并按法定的程序办理手续
• D：未经批准，划拨用地使用权用途不得改变

答 案：A

解 析：以划拨方式取得的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

3、甲企业因房屋面积误差应当返还王某（）万元。

• A：2.40
• B：2.88
• C：3.36
• D：4.32

答 案：B

解 析：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。根据题意，面积误差比=3÷80×100%=3.75%，所以，甲企业因房屋面积误差应当返还王某：(3%+0.75%×2)×8000×80=28800(元)=2.88(万元)。

4、出租住房的，应当以（）为最小出租单位

• A：人均租住建筑面积
• B：原设计的房间
• C：满足最低居住需求
• D：平均居住水平

答 案：B

解 析：为保证基本居住条件，《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

5、下列关于城市总体规划的表述中，错误的是（）。

• A：城市总体规划的规划期限一般为20年
• B：城市总体规划应当对城市更长远的发展作出预测性安排
• C：城市的总体规划由城市人民政府审批
• D：城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见

答 案：C

解 析：C项，城市总体规划由本级政府编制、社会公众参与、同级人大常委会审议、上级政府审批。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。 

多选题

1、导致房屋租赁合同终止的情形有（）

• A：房屋租赁合同到期
• B：将承租的房屋擅自转租的
• C：出租人转让出租房屋的
• D：租赁房屋被查封的
• E：出租人抵押出租房屋的

答 案：ABD

解 析：合同解除可分为双方解除及单方解除。双方解除，是指合同的双方当事人依双方的合意，使原合同的效力溯及消灭。根据解除条件，单方解除又可分为出租人单方解除与承租人单方解除。商品房屋租赁出租人及承租人单方解除的情形如下。
出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期仍不支付的；⑤不定期租赁（即未在租赁合同中明确约定租赁期限的），出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。
承租人单方解除的情形有：①因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；②不定期租赁；③租赁物危及承租人的安全或者健康的；④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；⑤租赁房屋权属有争议的；⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的

2、甲公司发布房地产广告应提供（）。

• A：该公司资质证书
• B：该项目预售许可证
• C：该项目位置示意图
• D：该项目土地使用权证书

答 案：ABD

解 析：发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;④工程竣工验收合格证明;⑤发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明;出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;⑥中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明;⑦确认广告内容真实性的其他证明文件。

3、关于房屋登记费的表述中，正确的有（）。

• A：房屋登记费按件或房屋的面积收取
• B：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费
• C：房屋登记费向申请人收取
• D：房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费
• E：向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书，每增加一本证书加收证书工本费10元

答 案：BCDE

解 析：根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(发改价格[2008]924号)，房屋登记费的计费方式和收费标准如下：①房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。②住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件;非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。③房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。④房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。⑤房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。房屋权利人因丟失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，接第二条规定的收费标准减半收取。 

4、王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
关于李某转租房屋的说法，正确的为（ ）。

• A：李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续
• B：李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意
• C：转租期间王某与李某签订租赁合同终止，转租合同仍然有效
• D：李某将房屋转租张某的转租期限不得超过原租合同规定的期限

答 案：ABD

解 析：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，应当满足如下基本要求：①须经出租人书面同意；②转租期限不得超过原合同规定的期限；③房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。

5、未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，不得以（）等名目发布房地产广告。

• A：内部认购
• B：内部认定
• C：内部登记
• D：内部预定
• E：房地产项目名称

答 案：ABC

解 析：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化要求，不得欺骗和误导消费者。未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。