2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题05月09日

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单选题

1、关于房屋租赁合同效力的表述，错误的是（）

• A：当事人可以房屋租赁合同未按照法律办理登记备案手续为由，请求确认合同无效
• B：未办理房屋登记备案的不影响合同的效力
• C：已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的
• D：登记备案的房屋租赁合同，具有对抗第三人的效力

答 案：A

解 析：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的，除非非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋

2、在他物权中，属于担保物权的是()。

• A：抵押权
• B：地役权
• C：宅基地使用权
• D：土地承包经营权

答 案：A

解 析：在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。

3、国有土地所有权由()代表国家行使。

• A：县级土地管理部门
• B：县级人民政府
• C：国务院
• D：国土资源部

答 案：C

解 析：国有土地所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。

4、在成熟的房地产市场中，（）居于房地产业的主体地位

• A：房地产租赁经营业
• B：房地产开发经营业
• C：房地产经纪业
• D：房地产咨询业

答 案：C

解 析：房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位

5、作为不动产登记的基本单位，不动产单元的特征不包括（ ）。

• A：界线明确
• B：空间确定
• C：信息透明
• D：使用价值独立

答 案：C

解 析：作为不动产登记的基本单位，不动产单元一般具备明确的界址或界线、地理空间上的确定性与唯一性、独立的使用价值等三个特征。

多选题

1、乙房地产中介机构销售商品房时，应当向买受人出示（）。

• A：商品房预售方案
• B：土地使用权出让合同
• C：商品房预售许可证
• D：商品房销售委托书

答 案：CD

解 析：商品房预售的条件包括必须取得《商品房预售许可证》。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

2、房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括（）。

• A：双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式
• B：房地产权属证书的名称和编号
• C：房地产坐落位置、面积、四至界限
• D：土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限
• E：成交价格及支付日期

答 案：ABCD

解 析：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式;②房地产权属证书的名称和编号;③房地产坐落位置、面积、四至界限;④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;⑤房地产的用途或使用性质;⑥成交价格及支付方式;⑦房地产交付使用的时间;⑧违约责任;⑨双方约定的其他事项。 

3、下列关于异议登记的说法，正确的有（ ）。

• A：利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记
• B：不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明
• C：异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料
• D：异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构无须告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项
• E：异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理

答 案：ABCE

解 析：D项，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

4、关于已出租房屋抵押的说法，正确的为（）。

• A：王某应将抵押情况告知李某
• B：王某不应将租赁情况告知甲银行
• C：王某将住房抵押后，与李某签订的租赁合同继续有效
• D：王某到期无力偿还贷款，甲银行抵押权实现后，应保持原租赁关系至合同终止

答 案：ACD

解 析：以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

5、下列房地产法律、法规中，属于房地产行政规章的有（）。

• A：《物业管理条例》
• B：《城市房地产管理法》
• C：《房地产开发企业资质管理规定》
• D：《商品房销售管理办法》
• E：《城市房地产转让管理规定》

答 案：CDE

解 析：行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。部门规章主要有《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》等。