2022年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题07月21日

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单选题

1、下列事件中，会导致A 企业与刘某签订的商品房预售合同无效的是（ ）。

• A：公司于2009 年10 月28 日取得了《商品房预售许可证》
• B：合同未约定违约金数额及损失赔偿额计算方法
• C：A 企业未办理商品房预售合同登记备案
• D：2010 年12 月10 日，刘某楼上业主由于装修不当导致火灾，造成刘某住宅严重损毁

答 案：A

解 析：商品房预售应满足如下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预收的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。而选项A 中，到商品房签订预售合同还没有确定预售许可证。

2、关于房产税的说法，正确的是（）。

• A：按季度征收
• B：税率全国统一
• C：均按1.2%的税率征收
• D：均按12%的税率征收

答 案：B

解 析：房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12%。房产税由房产所在地的税务机关征收，按年征收，分期缴纳。 

3、房地产法律的调整对象中，（）是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系。

• A：房地产开发关系
• B：房地产交易关系
• C：物业管理关系
• D：房地产行政管理关系

答 案：B

解 析：房地产法律的调整对象中，房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系。

4、房屋登记机构不向社会公开的内容是（）。

• A：房屋的面积
• B：房屋的坐落
• C：房屋的司法查封情况
• D：房屋的原始登记凭证

答 案：D

解 析：房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开。 

5、商品房预售的条件之一是：投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的（）。

• A：后续开发资金和施工措施
• B：后续开发资金和质量保障措施
• C：施工进度和竣工交付日期
• D：施工和质量保障措施

答 案：C

解 析：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合的条件有：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 

多选题

1、冯某出租房屋应缴纳的税为（）。

• A：个人所得税
• B：营业税
• C：土地增值税
• D：房产税

答 案：ABD

解 析：A项，财产租赁所得，应纳个人所得税。B项，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。C项，土地增值税是对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。D项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种税。

2、下列房地产可以设定抵押权的有（）

• A：国有土地上依法取得的房屋
• B：以出让方式取得的土地使用权
• C：列入文物保护的纪念馆
• D：乡、村企业的厂房
• E：用于市政的房地产

答 案：ABD

解 析：《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产

3、取得国有建设用地使用权的途径有（）。

• A：出让
• B：划拨
• C：转让
• D：土地或房产租赁
• E：开垦荒地

答 案：ABCD

解 析：建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得。

4、根据《城市房地产抵押管理办法》，下列关于房地产租赁合同效力的说法正确的有（）

• A：已出租房地产在告知抵押权人和承租人情况下可以设定抵押
• B：抵押房地产经抵押权人同意可以出租
• C：出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，租赁合同认定无效
• D：出租人在一审法庭辩论终结前取得批准建设的临时建筑，租赁合同认定无效
• E：出租人在一审法庭辩论终结前申请延长使用期限的，延长的租赁期限无效

答 案：AB

解 析：C项，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。D项，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。E项，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效

5、房屋购买经纪服务合同双方应达成协议的事项包括()。

• A：房屋基本状况
• B：经纪服务内容
• C：委托权限
• D：经纪服务费用
• E：违约责任

答 案：ABCE

解 析：不收取登记费的情形有:查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致更正登记的，不收取登记费。