2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题03月04日

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单选题

1、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，城镇土地使用税的纳税人为（）。

• A：代管人
• B：实际使用人
• C：无需缴纳
• D：管理单位

答 案：B

解 析：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人;土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。 

2、开发商预售即将开盘的房屋，不属于在刊登的广告中必须载明的信息有( )。

• A：开发企业法人姓名及身份证信息
• B：开发企业名称
• C：中介服务代理机构需要载明的该机构的名称
• D：预售或销售广告许可证证书号

答 案：A

解 析：房地产预售销售广告必须载明以下事项包括：开发企业名称、中介服务机构代理销售的载明该机构名称、预售或者销售广告许可证证书号。

3、已竣工验收合格的商品房买卖应该使用哪种合同（）。

• A：《商品房买卖合同(预售)》
• B：《商品房买卖合同(现售)》
• C：存量房买卖合同
• D：房屋租赁合同

答 案：B

解 析：已竣工验收合格的商品房适用《商品房买卖合同(现售)》合同。 

4、某房地产经纪人办理了下列登记业务，其中，不属于房地产转移的是（ ）。

• A：房地产互换
• B：房地产继承
• C：房地产入股
• D：所有权人名称变更

答 案：D

解 析：转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

5、如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到（）万元以上。

• A：75
• B：100
• C：125
• D：150

答 案：B

解 析：《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，规定了下列房地产不得转让：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。本案例中，该项目开发总投资400万元，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到：400×25%=100(万元)。

多选题

1、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为（ ）。

• A：应签订书面抵押合同
• B：刘某和甲、乙银行应办理变更登记
• C：不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权
• D：抵押权自抵押合同登记之日起成立

答 案：AD

解 析：A项，房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项，《物权法》规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。

2、下列关于土地使用税每平方米年税额的说法中，正确的有（）

• A：大城市1.5元至30元
• B：中等城市0.9元至18元
• C：小城市0.6元至12元
• D：县城0.6元至12元
• E：建制镇、工矿区0.6元至12元

答 案：ADE

解 析：土地使用税每平方米年税额如下：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元

3、如果拍卖、变卖刘某商铺，刘某应当缴纳（）。

• A：契税
• B：营业税
• C：房产税
• D：印花税

答 案：BD

解 析：A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。B项，营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。C项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。D项，印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元。对于刘某拍卖、变卖商铺的行为，刘某应缴纳营业税和印花税。

4、关于房地产抵押的说法，正确的有（）。

• A：己出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人
• B：在建工程不得为第三人提供担保
• C：抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有
• D：学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押
• E：房屋登记簿记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应当以房屋登记簿记载的内容为准

答 案：ACE

解 析：B项，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。D项，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。 

5、离婚分割财产涉及不动产时，纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征个人所得税手续时，应提交的材料有（）。

• A：《个人无偿赠与不动产登记表》
• B：离婚证原件及复印件
• C：双方当事人身份证明原件及复印件
• D：房屋所有权证原件及复印件
• E：无偿赠与公证文件及复印件

答 案：ABCD

解 析：纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税手续时，应报送《个人无偿赠与不动产登记表》、双方当事人身份证明原件及复印件、房屋所有权证原件及复印件。离婚分割财产时，还应提交离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件、离婚证原件及复印件。