2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题02月12日

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单选题

1、契据登记制的理论基础是（ ）。

• A：成立要件主义
• B：对抗要件主义
• C：消灭要件主义
• D：变更要件主义

答 案：B

解 析：契据登记制的理论基础是对抗要件主义。

2、出租人就同一房屋签订数份租赁合同，在承租人均主张履行合同的情况下，（ ）的优先。

• A：已经合法占有租赁房屋的
• B：已经办理登记备案手续的
• C：合同成立在先的
• D：合同租金最高的

答 案：A

解 析：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，已经合法占有租赁房屋的优先。

3、2016年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（）

• A：拒交房租
• B：要求张某承担损害赔偿责任
• C：要求按租赁合同约定继续承租
• D：请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

答 案：C

解 析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效

4、以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过（　　）。

• A：剩余年限
• B：已经使用年限
• C：法律规定的使用年限
• D：出让合同规定的使用年限

答 案：A

解 析：以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

5、拍卖、变卖后，该房屋租赁合同（）。

• A：应当解除
• B：对购买人仍然有约束力
• C：由人民法院决定是否继续有效
• D：由购买人决定是否继续有效

答 案：B

解 析：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效，房屋被拍卖、变卖，不影响房屋租赁合同的效力。

多选题

1、甲企业应当持商品房预售合同到该区人民政府（ ）部门办理登记备案手续。

• A：房地产管理
• B：土地管理
• C：房地产规划
• D：行政管理

答 案：AB

解 析：商品房预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

2、物业管理所提供的有偿的无形商品有（ ）。

• A：管理
• B：使用
• C：保修
• D：服务
• E：劳务

答 案：DE

解 析：物业管理通常被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形商品一一劳务与服务。

3、乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有（）。

• A：提供代办权证服务
• B：保证有升值或投资回报
• C：提供贷款服务
• D：为入住者办理户口、升学等事项

答 案：BD

解 析：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容;不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

4、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权（ ）。

• A：占用该抵押房屋
• B：扣押该抵押房屋
• C：与刘某协议变卖该抵押房屋
• D：请求人民法院拍卖该抵押房屋

答 案：CD

解 析：《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得优先受偿。

5、按现行制度，下列关于刘某可享受的税费优惠政策的表述中，错误的为（ ）。

• A：刘某若在2013年将房屋转让，免征个人所得税
• B：刘某若在2013年将房屋转让，免征印花税
• C：刘某若在2013年将房屋岀租，减按10%的税率征收个人所得税
• D：刘某若在2016年8月买房，适用的契税税率为1.5%

答 案：AD

解 析：对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税，刘某若在2013年将房屋转让，年限不足5年，因此个人所得税没有减免，故A错误。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，故D错误。