2024年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题12月29日

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单选题

1、周某在与开发商签订了商品房预售合同后，为保障其将来物权的实现，按照规定可以向登记机构申请办理（ ）。

• A：首次登记
• B：转移登记
• C：抵押权登记
• D：预告登记

答 案：D

解 析：预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

2、开发公司应返还程某（）元。

• A：9600
• B：7200
• C：12000
• D：19200

答 案：C

解 析：开发公司应返还程某面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息，双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。具体为：[3%+(4%-3%)×2]×2400×100=12000(元)。

3、下列不属于房地广法律的调整对象的是（）。

• A：房地产交易关系
• B：物业管理关系
• C：房地产行政管理关系
• D：—般民事关系

答 案：D

解 析：房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系。具体地说，房地产法律的调整对象包括：①房地产开发关系;②房地产交易关系;③物业管理关系;④房地产行政管理关系;⑤住房保障法律关系等。

4、关于张某合法使用其住房公积金的说法，正确的为（ ）。

• A：用于装修房屋
• B：用于购买国债赚取利息
• C：用于购买股票赚取利息
• D：用于购买房屋

答 案：D

解 析：职工住房公积金的提取主要满足以下条件：①职工购买、建造、翻建、大修、自住住房的；②偿还购房贷款本息的；③房租超过家庭工资收入规定比例的；④在缴存城市无自有住房且租赁房租的。

5、以下关于商品房预售的描述中，错误的是（）。

• A：预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可
• B：预售资金可用于商品住房项目工程建设和支付土地出让金
• C：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续
• D：商品住房严格实行购房实名制

答 案：B

解 析：根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。 

多选题

1、房屋租赁市场的特点有()。

• A：租赁价格不够稳定
• B：季节性变化不明显
• C：交易更为频繁
• D：季节性变化明显
• E：属地区性市场

答 案：CDE

解 析：房屋租赁市场的特点主要包括：①租赁价格相对稳定。与房屋买卖价格相比，房屋租金能够保持一个比较稳定的水平。②季节性变化明显。住房租赁市场常随城市用工量等因素呈现季节性变化。③交易更为频繁。④属地区性市场。房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房屋所处不同地区而存在较大差异，是地区性市场。

2、关于企业所得税减免的表述，错误的有（）。

• A：在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益需按20%的税率征收企业所得税
• B：符合条件的技术转让所得，减按20%的税率征收企业所得税
• C：符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税
• D：国家需要重点扶持的高新技术企业，减按20%的税率征收企业所得税
• E：符合条件的非营利组织的收入，减按20%的税率征收企业所得税

答 案：ABDE

解 析：企业的下列收入为免税收入：①国债利息收入;②符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;③在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;④符合条件的非营利组织的收入。企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税：①从事农、林、牧、渔业项目的所得;②从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得;③从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得;④符合条件的技术转让所得;⑤符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税;⑥国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。 

3、A预售商品房时，应当具备（）等条件。

• A：取得土地使用权证
• B：投入资金达到工程建设总投资20%
• C：取得建设工程规划许可证
• D：取得商品房预售许可证

答 案：ACD

解 析：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

4、城建税实行地区差别税率，关于城建税的税率规定，说法正确的有（）。

• A：纳税人在城市市区的，税率为7%
• B：在县城的，税率为5%
• C：在建制镇的，税率为4%
• D：不在城市市区的，税率为2%
• E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%

答 案：ABE

解 析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计税依据，实行地区差别税率。具体规定为：①纳税人在城市市区的，税率为7%;②在县城、建制镇的，税率为5%;③不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。 

5、关于合同的说法，正确的为（）。

• A：陈某可以个人的名义与冯某签订房地产经纪服务合同
• B：陈某必须以甲机构的名义与冯某签订房地产经纪服务合同
• C：租赁合同应明确规定租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任等内容
• D：在签订房屋租赁合同后，承租人应按照该房屋权属证书上记载的用途使用房屋，不得擅自变更用途

答 案：BCD

解 析：房地产经纪机构与房地产经纪人存在着执业关系，表现为：①房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订，也就是说房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行；②房地产经纪机构是由房地产经纪人组成的，房地产经纪业务必须由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人员去承办和完成。