2024年房地产经纪人《房地产经纪专业基础》每日一练试题10月19日

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单选题

1、当折现率为10％，某房地产项目净现值为1380万元，当折现率为11％时，净现值为－258万元，若投资者要求的基准收益率为12％，则该项目在经济上（）。

• A：不可接受
• B：可接受
• C：能否接受无法判断
• D：可以接受，也可以不接受

答 案：A

解 析：项目净现值FNPV≥0时，表示项目的盈利能力达到或者超过了按设定的折现率计算的盈利水平，因而是可以接受的。当设定的折现率为11％时，FNPV已经小于零，但是投资者要求的最低满意收益率即基准收益率为12％，FNPV必定小于零，故项目在经济上不能接受。 

2、报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格的折现率，是（）同类性质的比率。

• A：经济增长率
• B：通货膨胀率
• C：折旧率
• D：内部收益率

答 案：D

解 析：本题考查的是报酬率的含义知识点。报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。

3、不属于中国古典建筑外立面基本组成部分的是（）。

• A：台基
• B：柱
• C：屋身
• D：屋顶

答 案：B

解 析：中国古典建筑的外立面基本由台基、屋身、屋顶三大部分组成。

4、在中国，（）周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。

• A：12
• B：14
• C：16
• D：18

答 案：D

解 析：完全民事行为能力人，是指能以自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务的自然人。在中国，18周岁以上的自然人是成年人，具有完全民事彳丁为能力，可以独立进彳丁民事活动，是完全民事彳丁为能力人。16周岁以上不满18周岁的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。 

5、商业用房部分近几年来连续出租，其租金由业主结合市场需求与承租人在租赁合同中商定。此类租金属于()。  

• A：商品租金
• B：成本租金
• C：准商品租金
• D：协议租金

答 案：D

解 析：在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，把房租分为：①市场租金;②商品租金;③成本租金;④准成本租金;⑤福利租金。其中，市场租金也称为协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。

多选题

1、根据《合同法》的规定，“买卖不破租赁”成立的条件有（）。

• A：租赁合同已成立并生效
• B：租赁物已交付承租人
• C：租赁物所有权变动发生在租赁期间
• D：租赁物所有权人将租赁物所有权让给了第三人
• E：租赁物买受人知悉该租赁合同的存在

答 案：ABCD

解 析：适用买卖不破租赁的条件是：①租赁合同已成立并生效；②租赁物已交付承租人；③所有权发生变动是在租赁期间；④出租人或租赁物的所有权人将租赁物的所有权让与了第三人。具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。 

2、出租型房地产的租赁收入通常包括（）。

• A：租金
• B：物业管理费
• C：潜在租金
• D：转售收入
• E：押金的利息收入

答 案：ADE

解 析：租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用。 

3、园林景观的特点包括（）。

• A：美是园林景观的标志
• B：宽阔的林荫道系统
• C：心理和生理的共同表现
• D：美妙的喷泉、水池、抗压草皮
• E：需要进行护理

答 案：ACE

解 析：园林景观的特点有：①园林景观是固定在某处的标志性景观；②美是园林景观的标志；③园林景观是心理和生理的共同表现；④园林景观需要不断护理。

4、在对刘某购买其他类型的房屋用于出租进行经济评价时，可采用的动态评价指标为()。  

• A：财务净现值
• B：财务内部收益率
• C：资本金收益率
• D：投资收益率

答 案：AB

解 析：主要动态盈利性评价指标有:①财务净现值;②财务内部收益率;③动态投资回收期。投资收益率、租金回报率、资本金收益率为静态盈利性指标。

5、张某在此次购买公寓过程中，出现的心理状态为（）心理。

• A：抢购
• B：从众
• C：待够
• D：逆反

答 案：AB

解 析：当商品供不应求时，消费者易产生紧张心理，担心买不到或价格上涨而出现正向购买，房源紧张或价格可能上涨的信息，会加剧抢购心理。从众心理，争相购买的商品，人们即使对其了解不多，也可能在从众心理的驱使下购买。