2022年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题11月13日

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单选题

1、房地产行政管理关系的特征是（ ）。

• A：阶段性
• B：系统复杂性
• C：寿命周期性
• D：主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系

答 案：D

解 析：房地产行政管理关系的典型特征是法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。

2、甲公司在施工招标过程中，应向（）个以上的施工单位发出邀请书。

• A：2
• B：3
• C：4
• D：5

答 案：B

解 析：招标中，出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格的投标文件的主要内容。即进行招标，必须有三个以上的投标人。

3、张某所购住宅屋面防水的最低保修期限为（）。

• A：2年
• B：3年
• C：4年
• D：5年

答 案：D

解 析：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;④电气系统、给排水管道、设备安装为2年;⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

4、下列关于房屋租赁市场特点的描述错误的是（）

• A：租赁价格相对稳定
• B：季节性变化不明显
• C：交易更为频繁
• D：属地区性市场

答 案：B

解 析：房屋租赁市场的特点有：①租赁价格相对稳定。与房屋买卖价格相比，房屋租金能够保持一个比较稳定的水平。②季节性变化明显。承租房屋的行为通常具有短期性的特点。③交易更为频繁。房屋出租在城市、城市郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。④属地区性市场。房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房屋所处不同地区而存在较大差异，是地区性市场

5、下列事件中，会导致A企业与刘某签订的商品房预售合同无效的是（ ）。

• A：A公司于2009年10月28日取得了《商品房预售许可证》
• B：合同未约定违约金数额及损失赔偿额计算方法
• C：A企业未办理商品房预售合同登记备案
• D：2010年12月10日，刘某楼上业主由于装修不当导致火灾，造成刘某住宅严重损毁

答 案：A

解 析：商品房预售应满足如下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预收的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。而选项A中，到商品房签订预售合同还没有确定预售许可证。

多选题

1、2014年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2014年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2017年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。关于出租房屋转让限制的说法，正确的有（ ）。

• A：冯某的房屋因已设定了抵押权，不得出租给褚某
• B：租赁期限未到期，褚某有权要求原租赁合同继续履行
• C：卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止
• D：冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权
• E：褚某虽无意购买该房屋，但2017年11月若主张优先租赁权，卫某不得拒绝

答 案：ABD

解 析：A项，抵押房地产经抵押权人同意可以出租，冯某房屋为经抵押权人同意，不得出租；BC两项，根据，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。因此陈某与褚某签订的原租赁合同应继续履行。DE两项，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。除了出卖租赁房屋，出租人在与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务及委托拍卖人拍卖租赁房屋时，也应在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。值得注意的是，承租人主张优先购买并不是任何条件下都可实现，而必须是同等条件下提出的主张。

2、按照登记物权的类型，不动产登记可分为（ ）。

• A：首次登记
• B：更正登记
• C：林权登记
• D：所有权登记
• E：他项权利登记

答 案：DE

解 析：按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。

3、下列选项中，属于房屋租赁合同内容的有（ ）。

• A：租赁期限
• B：租金和押金数额及交付方式
• C：房屋出售价格
• D：当事人的姓名、名称、住所
• E：租赁用途和使用要求

答 案：ABDE

解 析：租赁合同的内容包括：①当事人姓名或者名称及住所；② 房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任； ⑩其他约定。

4、我国现行房地产业税种有（）。

• A：契税
• B：耕地占用税
• C：土地增值税
• D：城市维护建设税
• E：个人所得税

答 案：ABC

解 析：我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、印花税等。 

5、下列关于国有建设用地使用权的描述，错误的为()。

• A：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立
• B：该建设用地使用权出让最高年限为50年
• C：该建设用地使用权期间届满的，自动续期
• D：该建设用地使用权的设立，亦可采取划拨的方式

答 案：BD

解 析：选项B中，建设用地使用权出让的最高年限应为居住用地出让的70年，故B错误。选项D中，普通居住用地使用权不可采用划拨方式取得。