2022年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题09月21日

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单选题

1、若张某在2017年9月将房屋出售，应当办理()登记。

• A：预告
• B：更正
• C：转移
• D：变更

答 案：C

解 析：转移登记是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。张某将房屋转售，权利人发生改变，应该办理转移登记。

2、不动产登记的范围不包括()。

• A：耕地
• B：房屋
• C：森林
• D：车辆

答 案：D

解 析：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利，依照规定可办理登记。

3、王某是刘某房屋的唯一继承人。刘某去世后，王某将该房屋卖给陈某，签订了房屋买卖合同。王某应先申请该房屋所有权的（ ）。

• A：注销登记
• B：变更登记
• C：转移登记
• D：异议登记

答 案：C

解 析：一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的，以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权专一引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

4、依据国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为（）年。

• A：30
• B：40
• C：50
• D：70

答 案：B

解 析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。题中，该地块进行商业开发，土地使用权出让的最高年限是40年。

5、（）是物权的公示最主要的方法

• A：交付
• B：占有
• C：登记
• D：合意

答 案：C

解 析：15. 登记是物权的公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，其他行为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力

多选题

1、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权（ ）。

• A：占用该抵押房屋
• B：扣押该抵押房屋
• C：与刘某协议变卖该抵押房屋
• D：请求人民法院拍卖该抵押房屋

答 案：CD

解 析：《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得优先受偿。

2、李某的下列做法中，不妥的为()。

• A：李与张某电话沟通转租事宜，征得了其同意
• B：转租期间，孙某对该房造成了损坏，李某以非己方责任为由拒绝了张某的赔偿要求
• C：经李某积极促成，张某与孙某就增加一年转租期限协商一致
• D：2016年3月，张某以租金水平上涨为由向李某协商租金调整事宜，李某以房屋已转租为由要求张某与孙某协商租金调整事宜

答 案：ABD

解 析：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意，故A不妥当。承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，故B不妥当。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外，故C妥当。转租期间，张某与李某间的房屋租赁合同继续有效，合同约定租金可随市场价适当调整,故D不妥当。

3、下列关于我国房地产各税种税率的表述中，错误的有（）

• A：房产税实行比例税率，按房产余值计征，为12%；按房产租金收入计征，为1.2%
• B：城镇土地使用税实行比例税率，具体分为四个档次
• C：耕地占用税实行定额税率，具体分为四个档次
• D：土地增值税实行四级超率累进税率，分别为30%、40%、50%、60%
• E：城市维护建设税实行地区差别税率

答 案：AB

解 析：A项，房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。B项，城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。C项，耕地占用税实行定额税率，具体规定为：①人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元；②人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；③人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6～30元；④人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5～25元。D项，城建税实行地区差别利率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次

4、房地产开发项目，应当符合（）。

• A：建筑工程质量、安全标准
• B：建筑工程施工的技术规范
• C：建筑工程保修标准
• D：有关法律、法规的规定
• E：建筑工程设计技术规范

答 案：ABDE

解 析：《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。 

5、王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。
以下属于房屋租赁合同中李某义务的有（ ）。

• A：交付租金
• B：合理使用房屋
• C：对房屋进行维修
• D：租赁关系终止时归还房屋

答 案：ABD

解 析：承租人的义务包括：①交付租金；②合理使用、善意保管房屋；③租赁关系终止时归还房屋。C项，对房屋进行维修是出租人的义务，本案例中，李某属于承租人。