2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题11月22日

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单选题

1、下列证件中，发布房地产现售广告不需要提供的是（ ）。

• A：商品房预售许可证
• B：工程竣工验收合格证明
• C：项目土地使用权证明
• D：房地产开发企业营业执照

答 案：A

解 析：房地产广告应当提供的证明文件：①房地产开发企业、房地产权利人、房地中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；②房地产开发企业资质证书；③项目土地使用权证明；④工程竣工验收合格证明；⑤预售、销售许可证明。本题中发布房地产现售广告，所以不需要提供预售许可证。

2、2015年11月，程某的屋面防水问题应由（）履行保修义务。

• A：开发公司
• B：施工单位
• C：物业管理公司
• D：程某自己

答 案：A

解 析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期;存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于最低保修期限，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;②屋面防水3年;③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏l年;④墙面、顶棚抹灰层脱落1年;⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年;⑥门窗翘裂、五金件损坏l年;⑦管道堵塞2个月;⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;⑨卫生洁具1年;⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。本案例中，该商品房2014年12月18日交付程某使用，保修期自该日计算，2015年11月屋面渗漏，最低保修期未满，房地产开发企业应当履行保修义务。

3、房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起(　　)日内不起诉，异议登记失效。

• A：15
• B：30
• C：60
• D：90

答 案：A

解 析：《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

4、对个人购买90m2及以下唯一住房的，契税税率暂统一下调到（　　）。

• A：0、5％
• B：1、0％
• C：1、2％
• D：1、5％

答 案：B

解 析：自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳市外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。

5、土地使用权全部属于划拨供给方式的房产种类是（）。

• A：房改房
• B：己购公有住房
• C：国家机关用地
• D：经济适用住房

答 案：D

解 析：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。己购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。 

多选题

1、根据土地利用总体规划，土地用途不包括（ ）。

• A：农用地
• B：城市用地
• C：建设用地
• D：公益用地
• E：未利用土地

答 案：BD

解 析：根据土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是严格限制农用地转为建设用地。农用地转用须经有批准权的人民政府批准。

2、房地产法律的调整对象包括（）

• A：房地产建设各参与方关系
• B：房地产开发关系
• C：房地产交易关系
• D：物业管理关系
• E：一般民事关系

答 案：BCD

解 析：房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和物业管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法律的调整对象包括：①房地产开发关系；②房地产交易关系；③物业管理关系；④房地产行政管理关系；⑤住房保障法律关系等

3、下列属于国有土地征收范围的是（ ）。

• A：北京市市内的土地
• B：北京燕郊被征收的土地
• C：集体所有的林地
• D：汶川地震原迁移村民的土地
• E：未有归属的荒地

答 案：ABDE

解 析：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地，按照《土地管理实施条例》的要求，属于国有土地的征收范围。

4、由于程某所购商品住房的面积产生误差，他可以（）。

• A：有权退房
• B：要求双倍返还房屋总价款
• C：要求双倍返还房屋面积差额部分价款
• D：要求支付房屋价款差额的利息

答 案：AD

解 析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则作出相同规定：①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人;产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。本案例中，程某所购商品住房的面积产生误差比=(96-100)÷100×100%=-4%，绝对值超过了3%，程某有权退房，要求返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息，要求双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。

5、下列房屋不得出租的是( )。

• A：群租房
• B：农村宅基地上自建房
• C：已被鉴定为危房的房屋
• D：已购公有住房
• E：已被抵押的房屋

答 案：AC

解 析：不能出租的房屋有：①违法建筑；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋；③违反规定改变使用性质的房屋；④ 法律、法规规定禁止出租的其他情形。禁止提供“群租房”。