2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题11月20日

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单选题

1、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（ ）。

• A：更正登记
• B：变更登记
• C：注销登记
• D：异议登记

答 案：D

解 析：异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权力所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应提交以下几项材料：①证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；②证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；③其他必要材料。

2、借款合同签订后，住房公积金贷款利率标准为（ ）。

• A：借款期内固定不变
• B：借款期内可以浮动
• C：随中国人民银行的利率调整而调整
• D：银行与借款人协商可以适当调整

答 案：B

解 析：个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

3、下列房屋出租中,有特定承租对象的是()。

• A：公寓
• B：商品住房
• C：别墅
• D：公共租赁住房

答 案：D

解 析：公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难的家庭，新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

4、作为不动产登记的基本单位，不动产单元的特征不包括（ ）。

• A：界线明确
• B：空间确定
• C：信息透明
• D：使用价值独立

答 案：C

解 析：作为不动产登记的基本单位，不动产单元一般具备明确的界址或界线、地理空间上的确定性与唯一性、独立的使用价值等三个特征。

5、房屋权属登记时，房屋面积按（ ）进行登记。

• A：套内建筑面积
• B：建筑面积
• C：使用面积
• D：套内建筑面积或使用面积

答 案：B

解 析：商品房销售价格由当事人协商议定。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

多选题

1、在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（）。

• A：将部分住宅项目转让
• B：对商业营业用房实行返本销售
• C：对商业营业用房向买受人按合同标的额的25%收取定金
• D：以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款

答 案：BCD

解 析：B项，商品房销售中禁止的行为中，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房;C项，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用;D项，以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款是不正确的。

2、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权（ ）。

• A：占用该抵押房屋
• B：扣押该抵押房屋
• C：与刘某协议变卖该抵押房屋
• D：请求人民法院拍卖该抵押房屋

答 案：CD

解 析：《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得优先受偿。

3、王某在转让该房产时，应缴纳的税收为（ ）。

• A：契税
• B：房产税
• C：个人所得税
• D：增值税

答 案：CD

解 析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税，而王某属于卖方，因此不征收契税。房产税属于保有环节的税收，因此买卖环节不征收房产税。增值税是对在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人征收的税种，王某转让房地产未满2 年，因此应征收增值税。王某转让房地产收入44 万元，而且未满5 年，应征收个人所得税。

4、下列关于住房转租的说法中，正确的有（）

• A：承租人转租住房，应当经出租人书面同意
• B：承租人与第三人应当签订书面房屋转租合同
• C：转租合同有效期间，即使原房屋租赁合同终止，转租合同仍然有效
• D：转租合同最长期限可以超过原住房租赁合同约定的租赁期限
• E：签订房屋转租合同应办理登记备案手续

答 案：ABCE

解 析：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。转租要求如下：①须经出租人书面同意。书面同意包括在租赁合同中出租方已明确同意承租人转租的，和租赁合同中未明确或不允许转租，事后出租人另行书面同意的。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。②转租期限不得超过原合同规定的期限。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续

5、在个人住房贷款中，律师事务所的主要工作包括（）

• A：起草借款合同或协议
• B：代为办理个人住房贷款、不动产抵押登记等手续
• C：受托人与借款人签订借款合同或协议
• D：评估抵押房地产的价值
• E：处理违约贷款的法律事务

答 案：ACE

解 析：在个人贷款的参与者中，服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。其中，律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务，如：①起草借款合同或协议；②受托人与借款人签订借款合同或协议；③处理违约贷款的法律事务等。B项是房地产经纪机构的工作；D项是房地产估价机构的工作