2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题11月05日

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单选题

1、关于房地广开发企业对商品住宅质量承担责任的说法，正确的是（）。

• A：无须购房人同意，屋面防水的保修期限可少于3年
• B：砖混结构的住宅外墙有裂缝时，购房人可以请求退房
• C：在正常使用下，只要主体结构出现质量问题均应承担赔偿责任
• D：在双方自愿的基础上，有些部位的保修期限可以由开发企业与购房人自行约定

答 案：D

解 析：ABD三项，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期;当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限:①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;②屋面防水3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限己不足3年的，适用此款);③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;④墙面、顶棚抹灰层脱落1年;⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年;⑥门窗翘裂、五金件损坏1年;⑦管道堵塞2个月;⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;⑨卫生洁具1年;⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。C项，在合理的使用年限内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 

2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为（）年。

• A：30
• B：40
• C：50
• D：70

答 案：B

解 析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

3、下列税收种类中，不属于房屋出租环节税收的是()。

• A：房产税
• B：契税
• C：印花税
• D：个人所得税

答 案：B

解 析：房屋出租的税收，由房产税、营业税及城市维护建设税、教育费附加，企业所得税，个人所得税，印花税。契税的征税对象是发生产权转移的土地、房屋，所以房屋出租不需缴纳契税。

4、下列项目用地中，应办理建设用地使用权如让手续的是（）。

• A：县级人大办公用地
• B：大型上市公司办公用地
• C：公立学校扩建用地
• D：公共体育场馆建设用地

答 案：B

解 析：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。A、C、D项均为划拨土地，用排除法可知应选B项。

5、国有建设用地使用权出让的最高年限为（）年。

• A：40
• B：50
• C：60
• D：70

答 案：D

解 析：国有建设用地使用权出让最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

多选题

1、下列关于住房公积金的使用，说法正确的有（）。

• A：住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的住房公积金的运作两个方面
• B：职工个人住房公积金的使用是指职工个人在其住房公积金缴存期间，依法使用住房公积金的行为
• C：职工按要求提交齐全的资料后，住房公积金管理中心或者受托银行应当在10个工作日内完成贷款手续
• D：职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款
• E：职工没有还清贷款前，可以再次申请住房公积金贷款

答 案：ABD

解 析：《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个人住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款。住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。15日内未办完手续的，经住房公积金管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。 

2、当发生（ ）时，会引起房屋所有权的消灭。

• A：房屋使用年限到期
• B：房屋所有权人死亡
• C：房屋依法被征收
• D：房屋因地震被损毁
• E：房屋转让

答 案：BCDE

解 析：引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种：①房屋所有权主体的消灭；②房屋所有权客体的消灭；③房产转让、受赠等引起原房屋所有权人对该房屋所有权权利的消灭；④因国家行政命令或法院判决而丧失；⑤房屋所有权人放弃所有权。A项，房屋使用年限到期后可自动续期，不会引起房屋所有权的消灭。

3、甲企业的下列广告语不符合规定的有()。

• A：该楼盘是最具有时代特色的住宅
• B：买我家楼盘，上重点小学
• C：该楼盘由法国著名设计师精工设计
• D：距高铁站仅有20分钟车程

答 案：ABD

解 析：房地产广告不得使用“国家级”“最高级”“最佳”等用语,房地产广告中不得含有广告能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，房地产广告不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

4、由于程某所购商品住房的面积产生误差，他可以（）。

• A：有权退房
• B：要求双倍返还房屋总价款
• C：要求双倍返还房屋面积差额部分价款
• D：要求支付房屋价款差额的利息

答 案：AD

解 析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则作出相同规定：①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人;产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。本案例中，程某所购商品住房的面积产生误差比=(96-100)÷100×100%=-4%，绝对值超过了3%，程某有权退房，要求返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息，要求双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。

5、B代理预售商品房必须向购房人出示（）。

• A：商品房预售许可证
• B：商品房销售广告
• C：房屋综合验收合格证明
• D：A出具的商品房销售委托书

答 案：AD

解 析：A项，《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。B房地产经纪公司代理销售商品房也应向购房人展示商品房预售许可证;D项，商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务，委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。实行销售代理必须签订委托合同，B代理预售商品房还必须向购房人出示A出具的商品房销售委托合同。