2022年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题09月12日

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单选题

1、开发公司甲领取以下有关法律凭证：①土地使用权证;②建设用地规划许可证;③施工许可证;④建设工程规划许可证，先后顺序正确的是（）。

• A：④—②—①—③
• B：③—④—②—①
• C：②—①—④—③
• D：①—②—④—③

答 案：C

解 析：建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。即以划拨方式取得国有建设用地使用权的领取法律凭证的顺序为：建设用地规划许可证→建设工程规划许可证→土地使用权证→施工许可证。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。即以出让方式取得国有建设用地使用权的领取法律凭证的顺序为：建设用地规划许可证→土地使用权证→建设工程规划许可证→施工许可证。本案例中，房地产开发公司欲得到土地建大型酒店属于商业用地，应通过出让方式取得土地使用权。

2、对个人购买90m2及以下唯一住房的，契税税率暂统一下调到（　　）。

• A：0、5％
• B：1、0％
• C：1、2％
• D：1、5％

答 案：B

解 析：自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳市外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。

3、房屋买卖中，个人所得税的缴纳主体应为（ ）。

• A：房屋出卖人
• B：房屋买受人
• C：房地产经纪机构
• D：房屋出卖人或房屋买受人

答 案：A

解 析：因为个人财产所得由个人纳税，所以在房屋买卖中，个人所得税的缴纳主体应为房屋出卖人。

4、蒋某购买该房屋实际向甲企业支付购房款（）万元。

• A：69.12
• B：69.36
• C：69.60
• D：72.00

答 案：B

解 析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则作出相同规定：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%)，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人己付房价款退还给买受人，同时支付己付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积）÷合同约定面积*100%。本案例中，蒋某购房的面积误差比=(116-120)÷120*100%≈-3.33%，绝对值超出3%，则王某实际应付购房款=120*[1-3%-(3.33%-3%)*2]*6000=69.36(万元）。

5、房地产经纪业是（　　）的行业。

• A：知识密集和资金密集
• B：资金密集和劳动密集
• C：知识密集和管理密集
• D：知识密集和劳动密集

答 案：D

解 析：房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。

多选题

1、按现行制度，下列关于刘某可享受的税费优惠政策的表述中，错误的为（ ）。

• A：刘某若在2013年将房屋转让，免征个人所得税
• B：刘某若在2013年将房屋转让，免征印花税
• C：刘某若在2013年将房屋岀租，减按10%的税率征收个人所得税
• D：刘某若在2016年8月买房，适用的契税税率为1.5%

答 案：AD

解 析：对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税，刘某若在2013年将房屋转让，年限不足5年，因此个人所得税没有减免，故A错误。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，故D错误。

2、关于李某和张某签订的租赁合同的表述，错误的为（ ）。

• A：租赁合同约定的租赁期限不得超过15年
• B：李某和张某不必向建设主管部门履行登记备案手续
• C：张某取得的是房屋所有权
• D：商品房租赁合同是诺成、双务、有偿的合同

答 案：ABC

解 析：《合同法》规定房屋租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，故A错误。与其他租赁相比，商品房租赁合同的当事人除签订合同外，还应向建设（房地产）主管部门履行登记备案手续，B错误。房屋租赁合同仅转移房屋的使用权，所有权并不发生变动，故C错误。

3、根据建设工程竣工验收管理制度的内容，建设工程竣工验收的条件有（）。

• A：有建设行政主管部门签署的工程质量保修书
• B：有完整的技术档案和施工管理资料
• C：建设单位已按合同约定支付工程款
• D：有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告
• E：完成工程设计和合同约定的各项内容

答 案：BCDE

解 析：建设工程符合下列要求方可进行竣工验收：①完成工程设计和合同约定的各项内容。②施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。③对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。④勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。⑤有完整的技术档案和施工管理资料。⑥有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。⑦建设单位已按合同约定支付工程款。⑧有施工单位签署的工程质量保修书。⑨对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。⑩建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。法律、法规规定的其他条件。 

4、国有建设用地使用权的出让方式包括()。

• A：招标
• B：赠与
• C：互换
• D：拍卖
• E：挂牌

答 案：ADE

解 析：目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

5、下列关于房地产开发经营的表述中，不正确的有（）。

• A：商品住房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》
• B：商品房的保修期自物业管理企业物业接管验收合格之日起计算
• C：因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人
• D：超过合同约定的期限，房地产开发企业仍不能交付商品房的，购房人有权要求赔偿损失但不能主张退房
• E：房地产开发企业故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，导致商品房合同无效的，买受人可以要求出卖人承担不超过己付购房款两倍的赔偿责任

答 案：BDE

解 析：B项，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起计算;D项，超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人有权解除合同;E项，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。