2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题09月29日

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单选题

1、王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。
王某将房屋抵押应办理抵押权（ ）。

• A：设立登记
• B：变更登记
• C：转移登记
• D：更正登记

答 案：A

解 析：抵押权登记，是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请。依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。B项，变更登记是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。王某将房屋抵押给银行但并未发生产权变更。C项，转移登记是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。房屋租赁或抵押不属于不动产权利人改变。D项，更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。王某并未申请对错误记载事项进行更正。

2、张某购房时，应当缴纳（）。

• A：房产税
• B：契税
• C：个人所得税
• D：城镇土地使用税

答 案：B

解 析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。A项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。个人所有非营业用的房产免征房产税。C项，个人所得税是中华人民共和国对本国公民、居住在本国境内的个人取得的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。D项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收人的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。

3、住房公积金缴存比例不应低于职工上一年度月平均工资的（）。

• A：5%
• B：6%
• C：8%
• D：12%

答 案：A

解 析：住房公积金缴存比例是指职工个人按月缴存(或职工单位按月资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。目前，缴存比例不应低于5%，不高于12%。 

4、《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》公布施行后，在（）的，适用该解释。

• A：一审和二审阶段
• B：三审和终审阶段
• C：一审、二审和终审阶段
• D：终审阶段

答 案：A

解 析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》共28条，已于2003年6月1日起施行。第28条规定，《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，该解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释。《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在该解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用该解释。《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。 

5、公共租赁住房租赁合同的期限是()。

• A：2年
• B：3年
• C：5年
• D：10年

答 案：C

解 析：公共租赁住房租赁合同期限为5年。

多选题

1、国有土地上房屋征收范围确定后，不得在征收范围内实施的行为有（ ）。

• A：继续居住
• B：出租房屋
• C：扩建房屋
• D：改变房屋用途
• E：新建房屋

答 案：CDE

解 析：房屋征收范围确定后，买卖和抵押也会受到影响，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

2、《城市房地产管理法》确立的重要制度包括（ ）。

• A：土地用途管制制度
• B：房地产经纪人员登记制度
• C：房地产成交价格申报制度
• D：国有土地有偿、有限期使用制度
• E：房地产价格评估制度和评估人员资格认证制度

答 案：CDE

解 析：《城市房地产管理法》确定的制度包括国有土地有偿有限期使用制度、房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度和评估人员资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记发放制度、房地产行政管理体制。

3、不得设置户外广告的情形有（）。

• A：利用交通安全设施、交通标志的
• B：影响市政公共设施、交通安全设施的
• C：使用儿童代言人的
• D：进行价格折扣的
• E：妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的

答 案：ABE

解 析：有下列情形之一的，不得设置户外广告;①利用交通安全设施、交通标志的;②影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志、消防设施、消防安全标志使用的;③妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的;④在国家机关、文物保护单位、风景名胜区等的建筑控制地带，或者县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域设置的。 

4、下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有（）。

• A：投资额为15万元的工厂厕所
• B：建筑面积为280m2的学校洗浴房
• C：投资额为20万元的医院自行车库
• D：建筑面积为290m2的小区物业管理用房
• E：建筑面积为1000m2的博物馆库房

答 案：ABCD

解 析：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。E项，建筑面积为1000m2，超过300m2，需要办理施工许可证 

5、如果该住宅产权登记面积为142m2,根据《商品房销售管理办法》的规定，（）。

• A：刘某有权退房
• B：刘某不退房，甲公司返还房价款16000元
• C：刘某不退房，甲公司返还房价款23000元
• D：刘某不退房，甲公司返还房价款32000元

答 案：AC

解 析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%)的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人己付房价款退还给买受人，同时支付己付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。本案例中，面积误差=(广权登记面积一合同约定面积）÷合同约定面积*100%=(142-150)÷150=-5.33%，因此刘某有权退房，若刘某选择不退房，甲公司返还房价款为：150*2000*[3%+(5.33%-3%)*2]≈23000(元）。