2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题08月27日

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单选题

1、我国《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取（）等公开竞价的方式出让。

• A：招标、挂牌
• B：招标、拍卖
• C：拍卖、挂牌
• D：拍卖、协议

答 案：B

解 析：《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

2、2016年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（）

• A：拒交房租
• B：要求张某承担损害赔偿责任
• C：要求按租赁合同约定继续承租
• D：请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

答 案：C

解 析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效

3、土地增值税的征税范围不包括（）。

• A：国有土地使用权
• B：地上建筑物
• C：别人赠与的房地产
• D：地上建筑物的附着物

答 案：C

解 析：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 

4、王某是刘某房屋的唯一继承人。刘某去世后，王某将该房屋卖给陈某，签订了房屋买卖合同。王某应先申请该房屋所有权的（ ）。

• A：注销登记
• B：变更登记
• C：转移登记
• D：异议登记

答 案：C

解 析：一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的，以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权专一引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

5、业主大会成立前，该小区业主交存的住宅专项维修资金，由()代管。

• A：当地县级及以上政府建设(房地产)主管部门
• B：甲企业
• C：乙公司
• D：丙公司

答 案：A

解 析：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。

多选题

1、C公司调整开发方案应（）。

• A：调整土地使用权出让金
• B：向规划部门提出改变土地使用性质的申请
• C：签订土地使用权出让合同
• D：取得原土地出让方同意

答 案：ABD

解 析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、2014年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2014年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2017年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。关于出租房屋转让限制的说法，正确的有（ ）。

• A：冯某的房屋因已设定了抵押权，不得出租给褚某
• B：租赁期限未到期，褚某有权要求原租赁合同继续履行
• C：卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止
• D：冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权
• E：褚某虽无意购买该房屋，但2017年11月若主张优先租赁权，卫某不得拒绝

答 案：ABD

解 析：A项，抵押房地产经抵押权人同意可以出租，冯某房屋为经抵押权人同意，不得出租；BC两项，根据，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。因此陈某与褚某签订的原租赁合同应继续履行。DE两项，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。除了出卖租赁房屋，出租人在与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务及委托拍卖人拍卖租赁房屋时，也应在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。值得注意的是，承租人主张优先购买并不是任何条件下都可实现，而必须是同等条件下提出的主张。

3、根据《城市房地产抵押管理办法》，下列关于房地产租赁合同效力的说法正确的有（）

• A：已出租房地产在告知抵押权人和承租人情况下可以设定抵押
• B：抵押房地产经抵押权人同意可以出租
• C：出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，租赁合同认定无效
• D：出租人在一审法庭辩论终结前取得批准建设的临时建筑，租赁合同认定无效
• E：出租人在一审法庭辩论终结前申请延长使用期限的，延长的租赁期限无效

答 案：AB

解 析：C项，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。D项，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。E项，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效

4、王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同。后来王某因个人融资需要，将该套房进行抵押。张某居住了房屋3个月后，因个人原因，在征得王某同意的情况下，将房屋转租给刘某。关于张某转租房屋的说法，正确的有（）。

• A：张某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续
• B：张某在租赁期限内转租房屋，应当经王某书面同意
• C：转租期间若王某与张某的租赁合同终止，转租合同仍然有效
• D：转租合同约定的转租期限不得超过王某与张某签订的租赁合同的期限
• E：张某在租赁期限内转租房屋，无需告知王某

答 案：ABD

解 析：房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求有：①转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。②须经出租人书面同意。承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意，承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。③转租期限不得超过原合同规定的期限。A项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案

5、承租人有下列哪些情形之一的，应当腾退公共租赁住房（）。

• A：改变所承租公共租赁住房用途的
• B：提出续租申请但经审核不符合续租条件的
• C：租赁期已届满
• D：在公共租赁住房内从事违法活动的
• E：租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的

答 案：ABDE

解 析：当承租人有以下情形时，公共租赁住房合同终止，承租人应腾退公共租赁住房：(1)违法使用公共租赁住房。如转借、转租或者擅自调换所承租的公共租赁住房，改变所承租公共租赁住房用途，破坏或者擅自装修所承租的公共租赁住房，拒不恢复原状，在公共租赁住房内从事违法活动的，无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房。(2)拖欠租金累计6个月以上的。(3)期满未申请续租。(4)其他情形，如提出续租申请但经审核不符合续租条件;租赁期内通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件;租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。